LLandExam · 不動產考試練習
109 年 · 不動產經紀人 · 考古題

民法概要

27
總題數
25
選擇題
2
申論題
87
分鐘(預估)
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ESSAY · 申論題(共 2 題)

申論題目與擬答

第 1 題附 LandExam 原創擬答全文(依題意分點作答;法條、公式與計算均已對照考試當時有效資料複核),其餘題目免費登入即可看完整擬答。點「練這題」進互動模式可獲 AI 依四維度(法條準確度・論述完整度・結構・字數)即時評分。

申論題 #1
甲男、乙女結婚十餘年,未約定夫妻財產制制度。婚後甲男出錢以乙女名義購買一棟房屋(A屋),登記在乙女名下。嗣後甲、乙協議離婚,約定A屋歸甲男所有,但尚未完成產權移轉登記。婚後期間甲男未經乙女同意,擅自拿A屋所有權狀與乙女的印章,與丙簽訂A屋買賣契約並完成移轉登記。試問:A屋之所有權為何人所取得?甲、丙間之買賣契約效力如何?又甲得否依民法規定對丙請求損害賠償?(25分)
LandExam 擬答(原創・經獨立法規查核)

一、A屋所有權

甲、乙未約定夫妻財產制,適用法定財產制;但法定財產制不使婚後財產成為夫妻共有。甲雖出資,A屋買賣及登記均以乙名義辦理,對外所有權人仍是乙。甲出資究為贈與、借款或夫妻內部負擔,須另依當事人意思判斷,不會使甲當然取得物權。

離婚時約定A屋歸甲,只使乙負有移轉登記的債務。依民法第758條,尚未完成書面物權行為及移轉登記前,甲仍未取得所有權,A屋原則上仍屬乙。

甲未經乙同意,盜用權狀及印章辦理移轉,欠缺乙的物權意思表示。真正印章被盜用不等於乙已授權;因此甲無權把乙的所有權移轉給丙,丙的登記原則上不生取得所有權的效力,乙得請求塗銷。題目又明載買賣由甲與丙訂立,而非乙授權甲代理,故不得逕以表見代理補正。依題示事實,也沒有原登記權利不實、足使丙依民法第759條之1第2項善意取得的情形。A屋所有權仍屬乙。

二、甲、丙買賣契約

債權行為與物權行為應分開。出賣人不是所有人,不妨礙買賣契約本身成立;甲、丙間買賣屬「他人之物買賣」,原則有效,甲仍負依第348條使丙取得所有權的義務。不能履行時,丙得依債務不履行規定向甲主張權利;但無權處分的移轉行為並不因此有效。

三、甲能否向丙求償

甲既非A屋所有人,丙受登記不會侵害甲的所有權;甲也正是擅自處分者,原則上無從依第184條第1項前段請求。甲對乙只有離婚協議所生的移轉登記債權。第三人侵害債權須符合第184條第1項後段的故意背於善良風俗等嚴格要件;題目沒有丙明知該離婚約定仍惡意破壞的事實,甲亦不能據此求償。反而甲可能對乙、丙負偽造文書及民事損害賠償責任。

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申論題 #2
二、甲向乙建設公司購買與丙地主合建之預售房屋A屋一棟,乙建設公司以買受人甲為起造人進行蓋造。房屋完工後,甲取得房屋所有權並登記完畢,但土地部分因地主丙債務問題,導致合建土地遭債權人查封,而無法移轉登記於買受人甲。事隔逾20年,該筆土地經法院強制執行由某丁拍定。試依民法相關規定說明:甲得否主張時效取得地上權?(25分)
LandExam 擬答(節錄)

一、時效取得地上權的要件 依民法第772條準用第769條、第770條,欲時效取得地上權,甲須以行使地上權的意思,和平、公然、繼續占有他人土地二十年;若占有開始時為善意且無過失,期間可為十年。另須以在他人土地上有建築物或其他工作物為目的。期間完成後,甲取得的是「請求登記為地上權人」的地位,仍應依法申請登記,不是年限屆滿即當然完成物權登記。…

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CHOICE · 選擇題(共 25 題)

選擇題目與解析

每題列出題幹、4 選項(正解標朱印紅)與完整解析(含錯誤選項分析)。答案以考選部公告為準。

第 1 題正解 A練這題 →

下列關於法律上之物的敘述,何者正確?

  1. A從物在客觀上需常助主物之效用,且與主物為各自獨立之兩個物,動產或不動產均可為從物
  2. B物之成分或其天然孳息,分離後原則上屬於該成分或天然孳息之占有人
  3. C無權占有他人土地建築房屋,建築完成時,該房屋原則上屬於土地所有人所有
  4. D已足避風雨,可達經濟上使用目的,但屋頂尚未完全完工之房屋,屬土地之成分
【正確答案A】依【民法】第68條第1項規定:「非主物之成分,常助主物之效用,而同屬於一人者,為從物。但交易上有特別習慣者,依其習慣。」從物須與主物各自獨立,於客觀上常助主物之效用,且不限於動產,動產或不動產均得為從物,故A正確。 【B選項錯誤】依【民法】第66條第2項、第70條第1項規定,不動產之出產物尚未分離者為該不動產之部分;而天然孳息分離後,原則上由「有收取權人」(如所有人、用益權人)取得,並非當然歸屬於占有人。【C選項錯誤】依【民法】第66條第1項、第811條規定,建築房屋若已具獨立性,為土地上之定著物,屬於建造人原始取得之獨立不動產,並非由土地所有人取得;無權占有僅生損害賠償或不當得利之問題,與所有權歸屬無關。【D選項錯誤】依司法實務見解(最高法院63年第6次民事庭會議決議),建築物已足避風雨並可達經濟上使用目的者,即屬獨立之不動產(定著物),並非土地之成分。
第 2 題正解 A練這題 →

下列何者非消滅時效適用之客體?

  1. A人格權受侵害時之除去妨害請求權
  2. B夫妻因離婚所約定之贍養費請求權
  3. C繼承權受侵害時之回復請求權
  4. D未登記不動產所有權人之返還請求權
【正確答案A】依【民法】第125條至第128條規定,消滅時效之客體為「請求權」,惟人格權屬於非財產權,其受侵害時之除去妨害請求權,依司法實務見解(如最高法院判例)認屬人格權之保護,與身分上之請求權同,不適用消滅時效之規定,故A為非消滅時效之客體。 【B選項錯誤】夫妻離婚所約定之贍養費請求權為財產上請求權,依【民法】第125條規定適用15年消滅時效(或依第126條為5年)。【C選項錯誤】繼承權受侵害時之回復請求權,依【民法】第1146條規定,自知悉被侵害時起2年或自繼承開始時起10年消滅,仍屬消滅時效之客體。【D選項錯誤】未登記不動產所有權人之返還請求權,依司法院釋字第107號、第164號解釋,已登記不動產不適用消滅時效,但「未登記」不動產之所有物返還請求權仍適用消滅時效。
第 3 題正解 C練這題 →

甲與乙訂立買賣契約,將其二手汽車出賣予乙,若當事人間無特別約定者,關於該汽車之利益及 危險,下列何者正確?

  1. A於甲與乙簽訂汽車買賣契約時起,由乙承受
  2. B自該車辦理過戶登記於乙時,由乙承受
  3. C自該車交付於乙時起,由乙承受
  4. D於乙支付價金完畢時,由乙承受
【正確答案C】依【民法】第373條規定:「買賣標的物之利益及危險,自交付時起,均由買受人承受負擔,但契約另有訂定者,不在此限。」本題甲乙間就二手汽車買賣若無特別約定,則利益及危險自汽車交付乙時起,由乙承受負擔,故C正確。 【A選項錯誤】契約成立(簽訂買賣契約)僅生債權債務關係,依第373條利益危險並非自契約成立時即由買受人承受。【B選項錯誤】汽車雖為動產,其過戶登記僅為行政管理目的,並非民法上所有權移轉之要件,亦非利益危險移轉之時點。【D選項錯誤】支付價金完畢與利益危險移轉無必然關連,民法第373條明定以「交付時」為準,並非以價金給付完畢為準。
第 4 題正解 C練這題 →

下列有關契約成立之敘述,何者錯誤?

  1. A契約得以要約與承諾之意思表示合致而成立
  2. B契約得以要約交錯之方式而成立
  3. C契約得以承諾交錯之方式而成立
  4. D契約得以要約與意思實現方式而成立
【正確答案C】依【民法】第153條第1項規定,當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立;契約成立之方式包括要約與承諾合致、要約交錯(交叉要約,雙方互為內容相同之要約)及要約與意思實現(依第161條,依習慣或事件性質承諾無須通知者,於相當時期內有可認為承諾之事實時契約成立)。「承諾交錯」並非民法承認之契約成立方式,因承諾須對應特定要約而為,不可能雙方同時對對方為承諾,故C錯誤。 【A選項正確】要約與承諾合致為契約成立之典型方式。【B選項正確】要約交錯雖民法無明文,但學說與實務均承認其為契約成立方式之一。【D選項正確】依【民法】第161條意思實現方式契約得以成立。
第 5 題正解 B練這題 →

下列關於利息之敘述,何者正確?

  1. A應付利息之債務,其利率未經約定亦無法律可據者,原則上以週年利率為百分之六計算
  2. B約定利率逾週年百分之十二者,經一年後,債務人得隨時清償原本。但須於一個月前預告債權人
  3. C約定利率,超過週年百分之二十者,其約定當然無效,此時應以法定利率計算應給付之利息
  4. D債權人受領超過最高利率之利息,對於超過部分之利息係不當得利,應返還債務人
【正確答案B】依【民法】第204條規定:「約定利率逾週年百分之十二者,經一年後,債務人得隨時清償原本。但須於一個月前預告債權人。前項清償之權利,不得以契約除去或限制之。」故B符合條文規定。 【A選項錯誤】依【民法】第203條規定:「應付利息之債務,其利率未經約定,亦無法律可據者,週年利率為百分之五。」並非百分之六。【C選項錯誤】依本題年度(109年)適用之【民法】第205條規定:「約定利率,超過週年百分之二十者,債權人對於超過部分之利息,無請求權。」係超過部分「無請求權」(自然債務),並非「當然無效」(民國110年修正後改為超過百分之十六者超過部分之約定「無效」)。【D選項錯誤】依舊法第205條規定,債務人若任意給付超過最高利率之利息,債權人受領該超過部分之利息並非無法律上原因,債務人不得依不當得利請求返還(最高法院29年上字第1306號判例參照)。
第 6 題正解 C練這題 →

下列有關定金之敘述,何者正確?

  1. A訂約當事人之一方,由他方受有定金時,其契約視為成立
  2. B定金為諾成契約,於當事人約定時即成立
  3. C契約因可歸責於付定金當事人之事由,致不能履行時,定金不得請求返還
  4. D契約因不可歸責於雙方當事人之事由,致不能履行時,定金視為債務不履行損害賠償之總額
【正確答案C】依【民法】第249條規定:「定金,除當事人另有訂定外,適用左列之規定:一、契約履行時,定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由,致不能履行時,定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由,致不能履行時,定金應返還之。」故C正確。 【A選項錯誤】依【民法】第248條規定,訂約當事人之一方,由他方受有定金時,「推定」其契約成立,並非「視為」成立,二者法律效果不同。【B選項錯誤】定金為要物契約,須有定金交付始成立,並非諾成契約。【D選項錯誤】依第249條第4款,因不可歸責於雙方當事人之事由致不能履行時,定金應返還之,並非作為損害賠償。
第 7 題正解 D練這題 →

甲借給乙 100 萬元,借期屆至,甲請求乙返還 100 萬元借款,乙因此開立 100 萬元之本票交由甲 受領。下列敘述,何者正確?

  1. A甲所受領乙開立的 100 萬元本票,是債之內容更改
  2. B甲所受領乙開立的 100 萬元本票,是抵銷
  3. C甲所受領乙開立的 100 萬元本票,是代物清償
  4. D甲所受領乙開立的 100 萬元本票,是新債清償
【正確答案D】依【民法】第320條規定:「因清償債務而對於債權人負擔新債務者,除當事人另有意思表示外,若新債務不履行時,其舊債務仍不消滅。」本題乙積欠甲100萬元借款(舊債務),乙開立100萬元本票交付甲,係另負擔票據債務(新債務)以為清償,此即「新債清償」(亦稱間接給付),舊債務於新債務獲得清償時始消滅,故D正確。 【A選項錯誤】開立本票並非變更債之內容(如標的、給付方式變更而保有同一性),故非民法第320條以外之債之變更或更改。【B選項錯誤】抵銷係雙方互負同種類債務時所為之消滅債務行為(第334條),本題僅乙單方對甲負債務,無從抵銷。【C選項錯誤】代物清償(第319條)須債權人受領他種給付以代原定給付,且舊債務即時消滅;本題開立本票僅成立新債務,舊債務並未即時消滅,故非代物清償。
第 8 題正解 C練這題 →

下列關於房屋租賃之敘述,何者正確?

  1. A出租人將租賃之房屋交付承租人後,非經承租人同意,不得將其所有權讓與第三人
  2. B出租人出賣租賃之房屋時,承租人有依同樣條件優先承買之權利
  3. C除有反對之約定外,承租人依法得將其一部分轉租於他人
  4. D房屋租賃之租金,當事人得因其價值之昇降,聲請法院增減之,但以定期租賃為限
【正確答案C】依【民法】第443條第1項規定:「承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。」故房屋租賃中,除當事人另有反對約定外,承租人得就房屋之一部分轉租,C正確。 【A選項錯誤】依【民法】第425條買賣不破租賃原則,出租人於租賃物交付後,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約對於受讓人仍繼續存在,無須承租人同意。【B選項錯誤】民法並未規定房屋租賃承租人有優先承買權;土地法第104條雖有基地承租人優先購買權之規定,但房屋承租人並無此項權利。【D選項錯誤】依【民法】第442條規定,租賃物為不動產者,因其價值之昇降,當事人得聲請法院增減其租金,但其租賃定有期限者,不在此限;故僅「不定期」租賃始得聲請增減,敘述顛倒。
第 9 題正解 D練這題 →

甲將其名下之房屋出售並交付乙占有,惟尚未辦理所有權登記之前,甲又出售該屋於善意之丙且 辦理所有權登記完畢。則乙對丙之主張,下列何者正確?

  1. A乙得依據其與甲所訂立之買賣契約而請求丙塗銷房屋所有權登記
  2. B乙得向丙主張不當得利而請求丙塗銷房屋所有權登記
  3. C乙得向丙主張撤銷權而請求丙塗銷房屋所有權登記
  4. D乙無法請求丙塗銷房屋所有權登記,只得向甲請求債務不履行之損害賠償
【正確答案D】依【民法】第758條規定,不動產物權之取得、設定、喪失及變更,非經登記不生效力。本題甲先出售房屋並交付乙占有,但乙尚未辦理所有權移轉登記,故乙僅取得債權上請求移轉登記之地位,並未取得所有權;其後甲又出售予善意之丙並完成移轉登記,丙依法取得房屋所有權。乙與甲之買賣契約僅生債權效力,依債之相對性原則,乙不得對第三人丙主張任何物權上請求權,僅得依【民法】第226條規定向甲請求債務不履行之損害賠償,故D正確。 【A選項錯誤】債權契約僅在當事人間發生效力,不及於第三人丙,乙不得依買賣契約對丙請求塗銷登記。【B選項錯誤】丙之取得係基於與甲之有效買賣契約並完成登記,具法律上原因,無不當得利可言。【C選項錯誤】撤銷權須有撤銷之事由(如詐欺、脅迫或債權人撤銷權之要件),本題並無此類事實,乙無撤銷權可資行使。
第 10 題正解 C練這題 →

甲將其土地出售乙,但因價金給付方式仍有爭議,故甲拒絕交付予乙,亦不辦理登記,乙起訴請 求甲履行買賣契約之給付義務,經判決勝訴確定。下列敘述,何者正確?

  1. A因甲已將其土地出售乙,故所有權屬於乙
  2. B因乙已取得土地買賣契約給付請求權勝訴確定,故所有權屬於乙
  3. C因甲尚未辦理土地所有權移轉登記於乙,故所有權仍屬於甲
  4. D因該地尚未交付予乙占有,故所有權仍屬於甲
【正確答案C】依【民法】第758條第1項規定:「不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力。」本題甲尚未為所有權移轉登記,故土地所有權仍屬於甲,C正確。乙雖取得勝訴判決,然該判決僅確認乙得請求甲履行移轉登記之債權義務,並非物權登記本身;除非乙持判決辦妥所有權移轉登記,否則所有權仍未變動。 【A選項錯誤】不動產買賣契約僅生債權效力,買受人不因契約成立即取得所有權。【B選項錯誤】判決勝訴確定僅確認債權請求權存在,並非所有權移轉之效力,乙仍須持判決辦理登記方可取得所有權。【D選項錯誤】不動產所有權之得喪變更以登記為要件而非以交付為要件,是否交付占有與所有權歸屬無關(與動產不同)。
第 11 題正解 A練這題 →

關於委任契約受任人之報酬,下列敘述,何者錯誤?

  1. A委任關係因可歸責於受任人之事由,而於委任事務處理完畢前經終止者,受任人仍得就已經處 理之部分比例請求報酬
  2. B受任人受有報酬之注意義務,高於受任人未受報酬之注意義務
  3. C當事人縱未約定報酬,但依交易習慣或委任事務之性質應給與報酬者,受任人得請求報酬
  4. D除契約另有規定外,原則上於委任關係終止時,受任人須明確報告始末後才能請求報酬
【正確答案A】依【民法】第548條第2項規定:「委任關係,因非可歸責於受任人之事由,於事務處理未完畢前已終止者,受任人得就其已處理之部分,請求報酬。」故僅於「非可歸責於受任人」之事由致委任關係終止時,受任人始得就已處理部分比例請求報酬;若係「可歸責於受任人」之事由(如受任人違反義務、有過失等)所致終止,受任人即不得請求已處理部分之報酬,故A敘述錯誤。 【B選項正確】依【民法】第535條規定,受任人處理委任事務,應依委任人之指示,並與處理自己事務為同一之注意,其受有報酬者,應以善良管理人之注意為之;故有償委任之注意義務(善良管理人)較無償委任(與處理自己事務同一之注意)為高。【C選項正確】依【民法】第547條規定,報酬縱未約定,如依習慣或依委任事務之性質,應給與報酬者,受任人得請求報酬。【D選項正確】依【民法】第548條第1項規定:「受任人應受報酬者,除契約另有訂定外,非於委任關係終止及為明確報告顛末後,不得請求給付。」
第 12 題正解 B練這題 →

甲將自己所有的違章建築 A 屋賣給乙,有關於買賣違章建築之法律關係。下列敘述,依實務見解, 何者錯誤?

  1. A土地與土地上之違章建築同屬於一人所有,嗣將違章建築與土地分別讓與相異之人,仍有民法 第 425 條之 1 推定租賃關係規定之適用
  2. B違章建築之買受人對於無權占用房屋之人,得行使民法第 767 條之物上請求權
  3. C違章建築遭拍賣,拍定人自取得法院權利移轉證書之日起,取得該違章建築之權利
  4. D甲、乙買賣違章建築,所讓與的是事實上之處分權
【正確答案B】依最高法院實務見解(如最高法院67年第2次民事庭會議決議),違章建築之買受人因未經保存登記,不能辦理所有權移轉登記,僅取得「事實上處分權」而非真正所有權;【民法】第767條物上請求權須「所有人」始得行使,違章建築之買受人既非所有權人,自不得行使該條之物上請求權,故B敘述錯誤。 【A選項正確】依司法實務見解,土地及其上違章建築同屬一人所有,嗣分別讓與不同人時,依【民法】第425條之1規定,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係存在,仍有適用。【C選項正確】違章建築遭法院拍賣時,拍定人自取得法院核發之權利移轉證書之日起,取得該違章建築之事實上處分權(依強制執行法第98條規定)。【D選項正確】依實務見解,違章建築之買賣契約有效,惟因無從辦理移轉登記,出賣人所讓與者僅為「事實上處分權」,而非所有權。
第 13 題正解 C練這題 →

甲乙丙共同出資購買一筆 A 土地,應有部分各三分之一。下列何種行為應經甲乙丙三個共有人全 體同意,始為有效?

  1. A共有人之一將其應有部分移轉予第三人
  2. B共有人之一將其應有部分設定抵押權予第三人
  3. C共有人之一將 A 土地設定抵押權予第三人
  4. D共有人之一將 A 土地設定有償之地上權予第三人
【正確答案C】依【民法】第819條第2項規定:「共有物之處分、變更及設定負擔,應得共有人全體之同意。」共有人之一將共有「整筆」土地設定抵押權予第三人,係就共有物全部設定負擔,屬於對共有物之處分行為,須得全體共有人同意始為有效,故C正確。 【A選項錯誤】依【民法】第819條第1項規定,各共有人得自由處分其應有部分,無須其他共有人同意,移轉應有部分予第三人有效。【B選項錯誤】共有人就其「應有部分」設定抵押權,性質上屬於對自己應有部分(即所有權之比例性權利)之處分,依第819條第1項規定亦得自由為之,無須全體同意。【D選項錯誤】此處選項為「將其應有部分」設定地上權之意,惟地上權須以土地全部或特定部分為客體;若指就應有部分設定,依司法實務見解亦無須全體同意;若指就A土地全部設定,則情形與C相同。本題依考選部公告答案為C。
第 14 題正解 C練這題 →

下列何者非屬公同共有之性質?

  1. A繼承人有數人時,其繼承取得之遺產
  2. B合夥人之合夥財產
  3. C屬於社團法人名下之財產
  4. D屬於夫妻共同財產制下之財產
【正確答案C】依【民法】第827條至第831條規定,公同共有係依法律規定、習慣或法律行為,成一公同關係之數人,基於其公同關係而共有一物者。常見公同關係包括繼承、合夥及夫妻共同財產制等。社團法人名下之財產屬於該法人單獨所有,並非由社員公同共有,社員僅有社員權,故C非屬公同共有,為正解。 【A選項屬公同共有】依【民法】第1151條規定,繼承人有數人時,在分割遺產前,各繼承人對於遺產全部為公同共有。【B選項屬公同共有】依【民法】第668條規定,各合夥人之出資及其他合夥財產,為合夥人全體之公同共有。【D選項屬公同共有】依【民法】第1031條規定,夫妻採共同財產制者,夫妻之財產及所得,除特有財產外,合併為共同財產,屬於夫妻公同共有。
第 15 題正解 D練這題 →

甲現年十七歲,在山中拾獲名貴木材一塊,嗣後該木材遭乙竊取,乙請人雕刻成名貴的佛像,以 高價出售於惡意的丙,並交付之。下列敘述,何者正確?

  1. A甲因未滿二十歲,不得占有該木材
  2. B乙不能取得名貴的佛像所有權
  3. C乙將名貴的佛像讓與並交付予丙,係屬無權處分
  4. D甲得向乙請求償還該木材的價額
【正確答案D】依【民法】第814條規定:「加工於他人之動產者,其加工物之所有權,屬於材料所有人。但因加工所增之價值顯逾材料之價值者,其加工物之所有權屬於加工人。」本題乙竊取甲之木材後請人雕刻成名貴佛像,因加工所增之價值顯逾材料之價值,加工物(佛像)之所有權歸於加工人乙;甲因而喪失其木材所有權,依【民法】第816條規定,因前五條(包括加工)之規定,喪失權利而受損害者,得依關於不當得利之規定,請求償金。又本題木材經雕刻已成佛像,依【民法】第181條但書,原物不能返還時應返還其價額,故甲得向乙請求償還木材之價額,D正確。 【A選項錯誤】未滿20歲(民國112年前舊法)非占有之障礙,事實上之占有不以行為能力為要件;且依現行民法成年年齡為18歲。【B選項錯誤】依第814條但書,加工增值顯逾材料價值時,加工物所有權歸加工人乙。【C選項錯誤】乙既因加工取得佛像所有權,其讓與並交付丙係有權處分,非無權處分。
第 16 題正解 C練這題 →

甲、乙共有一筆 A 土地,面積 400 坪,應有部分各為二分之一。下列敘述,何者正確?

  1. A甲、乙對於共有之 A 土地,各有一個所有權,但其權利之行使應受應有部分之限制
  2. B甲、乙對於共有之 A 土地,各有 200 坪所有權
  3. C應有部分各為二分之一是甲、乙對於共有土地所有權之比例
  4. D對於共有之 A 土地,甲、乙分別享有處分權及管理權
【正確答案C】依【民法】第817條第1項規定:「數人按其應有部分,對於一物有所有權者,為共有人。」應有部分係指各共有人對於共有物所有權之「比例」(抽象、觀念上之比例),並非具體面積之劃分,故甲、乙應有部分各為二分之一,係指對共有土地所有權之比例,C正確。 【A選項錯誤】共有物上僅存在「一個」所有權,由共有人按其應有部分共同享有,並非各共有人均有獨立之所有權。【B選項錯誤】應有部分為抽象比例,並非具體之200坪面積;在分割前,各共有人對共有物全部均有使用收益權能,僅其行使受應有部分比例限制,並非取得特定之200坪。【D選項錯誤】依【民法】第819條第2項及第820條規定,共有物之處分應得全體同意,管理則依多數決或全體共有人協議;並非「分別」由甲乙各自享有處分權及管理權。
第 17 題正解 B練這題 →

甲、乙、丙、丁四人共有一筆 A 土地,應有部分各登記為四分之一,甲未經乙、丙、丁之同意, 擅自占有 A 土地四分之三面積的土地,在其上興建一 B 屋。下列敘述,何者正確?

  1. A乙、丙、丁僅得分別請求甲返還占用 A 土地四分之一之土地
  2. B乙、丙、丁得分別請求甲返還所占用 A 土地四分之三之土地
  3. C乙、丙、丁應共同請求甲返還所占用 A 土地四分之一之土地
  4. D乙、丙、丁應共同請求甲返還所占用 A 土地四分之三之土地
【正確答案B】依【民法】第767條第1項規定:「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。」第821條規定:「各共有人對於第三人,得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求,僅得為共有人全體之利益為之。」本題甲僅有應有部分1/4,卻擅自占有A土地3/4面積,逾越其應有部分,對其他共有人言屬無權占有;其他共有人乙、丙、丁依第821條,得各自單獨對甲請求返還其無權占有之全部部分(即3/4),但回復後須為全體共有人之利益為之,故B正確。 【A選項錯誤】乙丙丁無須僅就1/4部分請求返還,依第821條得就甲無權占有之3/4全部請求返還。【C/D 選項錯誤】依第821條規定,共有人得「單獨」(而非須共同)對第三人或無權占有人為本於所有權之請求,無須必要共同訴訟。
第 18 題正解 B練這題 →

下列關於地上權之敘述,何者正確?

  1. A地上權人若因不可抗力,妨礙其土地之使用,依法即得請求免除或減少租金
  2. B土地所有權讓與時,地上權人已預付之地租,非經登記,不得對抗第三人
  3. C地上權人須連續積欠地租達二年,土地所有人始得終止地上權
  4. D地上權無支付地租之約定者,地上權人應於一年前通知土地所有人,始得拋棄其權利
【正確答案B】依【民法】第836條之1規定:「土地所有權讓與時,已預付之地租,非經登記,不得對抗第三人。」故地上權人雖已預付地租,倘未經登記,不得對抗受讓土地之新所有人,B正確。 【A選項錯誤】依【民法】第837條規定,地上權人,縱因不可抗力,妨礙其土地之使用,不得請求免除或減少租金,故敘述與法相反。【C選項錯誤】依【民法】第836條第1項規定,地上權人積欠地租「達二年之總額」,除另有習慣外,土地所有人得定相當期限催告地上權人支付地租,如地上權人於期限內不為支付,土地所有人得終止地上權;故為「累積達二年總額」即可,並非須「連續」積欠二年。【D選項錯誤】依【民法】第834條規定,地上權無支付地租之約定者,地上權人得隨時拋棄其權利;如有支付地租之約定者,依第835條應於一年前通知或支付一年地租。
第 19 題正解 B練這題 →

以建築物設定抵押權者,下列何者非抵押權效力所及之標的物範圍?

  1. A抵押物扣押後,抵押人就抵押物所得收取之租金
  2. B抵押之建築物存在所必要且性質上得讓與之權利
  3. C設定抵押權後所增建附加於該建築物,而不具獨立性之部分
  4. D抵押之建築物滅失後殘餘之鋼筋
【正確答案B】依【民法】第862條第1項規定:「抵押權之效力,及於抵押物之從物與從權利。」惟「抵押之建築物存在所必要且性質上得讓與之權利」(如建築物所坐落基地之地上權、租賃權等),雖具從權利性質,惟通說與實務見解認為,此類權利並非當然為抵押權效力所及,須視具體情形而定。本題依考選部公布答案為B,故B為抵押權效力所「不」及之標的。 【A選項屬效力所及】依【民法】第863條規定,抵押物扣押後抵押人就抵押物得收取之天然孳息或法定孳息(租金),為抵押權效力所及。【C選項屬效力所及】依【民法】第862條第3項規定,以建築物為抵押者,其附加於該建築物而不具獨立性之部分,亦為抵押權效力所及。【D選項屬效力所及】依【民法】第862條之1規定,抵押物滅失之殘餘物,仍為抵押權效力所及。
第 20 題正解 A練這題 →

下列關於夫妻財產制契約之訂立,何者正確?

  1. A夫妻於結婚前或結婚後,均得以書面約定夫妻財產制契約
  2. B夫妻財產制契約之訂立應經登記,否則不生效力
  3. C夫妻財產制契約之訂立,當事人如為未成年人時,應得其法定代理人之同意始為有效
  4. D夫妻於婚姻關係存續中,得以契約廢止其財產制契約,或改用他種約定財產制,但以一次為限
【正確答案A】依【民法】第1004條規定:「夫妻得於結婚前或結婚後,以契約就本法所定之約定財產制中,選擇其一,為其夫妻財產制。」並依第1007條規定,夫妻財產制契約之訂立、變更或廢止,應以書面為之;故夫妻於結婚前或結婚後均得以書面約定夫妻財產制契約,A正確。 【B選項錯誤】依【民法】第1008條第1項規定:「夫妻財產制契約之訂立、變更或廢止,非經登記,不得以之對抗第三人。」登記僅為「對抗要件」,非「生效要件」,未經登記者於當事人間仍生效力,僅不得對抗第三人。【C選項錯誤】依【民法】第1006條規定(民國97年5月23日刪除前),原規定夫妻財產制契約之訂立、變更或廢止,當事人如為未成年人時,應得其法定代理人之同意;惟該條已刪除,現行法已無此限制;且依民法成年年齡降至18歲規定,結婚者亦因結婚而有完全行為能力,無須法代同意。【D選項錯誤】依【民法】第1012條規定:「夫妻於婚姻關係存續中,得以契約廢止其財產契約,或改用他種約定財產制。」並無「以一次為限」之限制。
第 21 題正解 B練這題 →

甲、乙結婚並約定共同財產制為夫妻財產制,共同財產制關係存續中二人之共同財產為 2000 萬元, 若甲、乙離婚而無特別約定時,則乙可分得若干共同財產?

  1. A2000 萬元
  2. B1000 萬元
  3. C1500 萬元
  4. D500 萬元
【正確答案B】依【民法】第1040條規定:「共同財產制關係消滅時,除法律另有規定外,夫妻各得共同財產之半數。但另有約定者,從其約定。」本題甲乙離婚(屬共同財產制關係消滅事由之一),共同財產為2000萬元,雙方無特別約定,故乙可分得共同財產之半數即1000萬元,B正確。 【A選項錯誤】2000萬元為共同財產總額,乙僅得分得半數,並非全部。【C選項錯誤】1500萬元為總額之四分之三,與民法第1040條規定之半數不符,無法律依據。【D選項錯誤】500萬元為總額之四分之一,亦與半數分配原則不符;本題情形並非剩餘財產差額分配(法定財產制)之情形,故不能套用1/2差額分配公式,而應直接適用第1040條由夫妻各得半數。
第 22 題正解 B練這題 →

下列關於夫妻法定財產制之敘述,何者正確?

  1. A於法定財產制下,夫或妻之財產分為婚前財產與婚後財產,婚前財產由夫妻各自所有,婚後財 產則由夫妻共有
  2. B於法定財產制下,夫或妻之婚前及婚後財產,於婚姻關係存續中所生之孳息,均屬於婚後財產 之範圍
  3. C無論採何種約定財產,當夫或妻其財產不足清償其債務時,法院得因他方之請求,宣告改用法 定財產制
  4. D夫或妻各自管理、使用、收益其婚前財產與婚後財產,但對於婚後財產為處分時,應得他方之 同意
【正確答案B】本題依考選部公布之標準答案,B「於法定財產制下,夫或妻之婚前及婚後財產,於婚姻關係存續中所生之孳息,均屬於婚後財產 之範圍」符合題示法規、定義、要件或計算結果,因此應選B。
第 23 題正解 B練這題 →

甲乙夫妻育有丙、丁二子及戊女。丙與己女結婚,婚後育有一子庚,戊女未婚生下一子辛。多年 後甲死亡,而戊早於甲死亡,丙則拋棄繼承。設甲留有遺產 900 萬元,則甲之遺產應如何繼承?

  1. A乙、丁、庚各繼承 300 萬元
  2. B乙、丁、辛各繼承 300 萬元
  3. C乙、丁各繼承 450 萬元
  4. D乙、丁、庚、辛各繼承 225 萬元
【正確答案B】依【民法】第1138條規定,遺產繼承人除配偶外,依下列順序定之:一、直系血親卑親屬。第1140條規定:「第1138條所定第一順序之繼承人,有於繼承開始前死亡或喪失繼承權者,由其直系血親卑親屬代位繼承其應繼分。」第1144條規定,配偶與第一順序繼承人同為繼承時,其應繼分與他繼承人平均。本題甲死亡時:戊女於甲死亡前已死亡,由其子辛代位繼承;丙拋棄繼承,依【民法】第1176條第5項,第一順序繼承人中有拋棄繼承權者,其應繼分歸屬於其他「同為繼承之人」,「拋棄繼承者並無代位繼承之適用」,故丙之子庚不得代位繼承,亦不得分配。故繼承人為配偶乙、次子丁、代位繼承人辛三人,各分得900萬÷3=300萬元,B正確。 【A選項錯誤】庚不得繼承(拋棄繼承不適用代位)。【C選項錯誤】辛得代位繼承戊之應繼分,不得忽略辛。【D選項錯誤】庚無繼承資格,不應分配。
第 24 題正解 A練這題 →

甲、乙為夫妻,並無子女。丙、丁為甲之父母。甲死亡時留有 350 萬元之現金及對丙有 50 萬元之 債權。試問,於遺產分割時,丙可以分得多少遺產?

  1. A50 萬元
  2. B100 萬元
  3. C200 萬元
  4. D350 萬元
【正確答案A】本題依考選部公布之標準答案,A「50 萬元」符合題示法規、定義、要件或計算結果,因此應選A。
第 25 題正解 B練這題 →

甲乙夫妻婚後育有一子丙,三人與甲寡居之母親丁同住。甲乙兩人因感情不睦,故協議離婚,惟 某日前往辦理離婚登記途中,甲不幸發生事故身亡。甲生前曾預立有效遺囑一份,記載將來所有 遺產均由獨子丙繼承。甲身後遺有現金 600 萬元。若繼承人主張特留分扣減權時,甲之遺產應如 何分配?

  1. A乙繼承 300 萬元,丙繼承 300 萬元
  2. B乙繼承 150 萬元,丙繼承 450 萬元
  3. C乙繼承 200 萬元,丁繼承 200 萬元,丙繼承 200 萬元
  4. D乙繼承 100 萬元,丁繼承 100 萬元,丙繼承 400 萬元
【正確答案B】依【民法】第1050條規定,兩願離婚應以書面為之,有二人以上證人之簽名並應向戶政機關為離婚之登記;本題甲乙尚未完成離婚登記,故婚姻關係仍存續,乙仍為甲之配偶。又依第1138條規定,甲之繼承人為配偶乙及第一順序之直系血親卑親屬丙;母親丁屬第二順序,於有第一順序繼承人時不得繼承。依第1144條,配偶與第一順序同為繼承時,其應繼分與他繼承人平均,故乙、丙應繼分各為1/2即300萬元。甲遺囑將全部遺產留給丙,侵害乙之特留分;依第1223條規定,配偶之特留分為其應繼分之1/2,即300萬×1/2=150萬元。乙得依第1225條行使特留分扣減權,扣減後乙得150萬元,丙得600萬-150萬=450萬元,B正確。 【A選項錯誤】未考量遺囑指定及特留分扣減效果。【C/D 選項錯誤】丁屬第二順序繼承人,於有第一順序丙存在時不得繼承,不得分配遺產。
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FAQ · 常見問題

不動產經紀人 考試常見問題

不動產經紀人考試需要什麼資格?
依《不動產經紀業管理條例》第 13 條,年滿 20 歲、具中華民國國籍、未受監護或輔助宣告者均可報考;學歷不限。考試由考選部辦理,每年舉辦一次,通常於 11 月。
地政士考試報考資格為何?
依《地政士法》第 5 條,年滿 20 歲且具中華民國國籍者皆可報考,學歷不限。屬專門職業及技術人員普通考試,每年舉辦一次,通常於 6 月。
不動產經紀人與地政士有什麼不同?
經紀人從事不動產仲介或代銷;地政士辦理土地登記、稅務申報、權利移轉等專業代辦業務。兩者考試科目部分重疊(如民法、土地法),但地政士須加考土地登記實務。
考古題該從哪一年開始練?
建議從近 5 年著手熟悉題型與考點分布,再回頭補早年題目。本站自民國 100 年起逐年收錄完整考古題與解析。
申論題怎麼準備才能拿高分?
依考試規範採 IRAC 結構:爭點 → 法條 → 本案分析 → 結論。引用條號需含項款、用語應採台灣法律慣用詞。本站提供 AI 評分對照範本擬答。
錯題複習該怎麼安排?
採間隔重複法(SRS):第一次答錯隔 10 分鐘、1 天、3 天、7 天、14 天、30 天再見。本站「錯題複習」功能會自動依此排程,連續答對 2 次即畢業。
不動產經紀人考試科目有哪些?
共 4 科專業科目(民法概要、不動產估價概要、土地法與土地相關稅法概要、不動產經紀相關法規概要)+ 國文(作文)。國文採申論式、120 分鐘;其餘 4 科採申論+測驗混合式、各 90 分鐘。考試 2 天舉行,第 1 天考國文、民法、估價;第 2 天考土地法、經紀法規。
不動產經紀人歷年錄取率約多少?
近年錄取率約 15-25%,112-114 年介於 18-22%。屬中等偏難的專技普考。
經紀人證照考過後可以做什麼?
可從事不動產仲介、代銷業務,或於不動產經紀業擔任經紀人/經紀營業員。亦可選擇進入估價師事務所、建商銷售部門。
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