114 年 全科考題

114 年 不動產經紀人 各科入口

114 年不動產經紀人考了什麼

申論題完整題幹如下（點看 LandExam 原創擬答全文）；選擇題各科節錄前 5 題，完整 100 題詳解在各科頁。

民法概要

• 申論甲為某公寓五樓住戶，該公寓之屋頂平台係屬全體十戶區分所有權人按其應有部分共 有。甲於20多年前在屋頂平台上增建一處鋼構加蓋房屋，自用作倉庫與晾衣之用。 歷年來其他區分所有權人均未對此提出異議。乙於2年前購得該公寓的四樓房屋後， 發現該屋頂平台被甲占用，遂主張系爭增建物妨礙其共有物使用，請求甲拆除該增 建物並返還占用部分予全體共有人。甲則抗辯稱：其占用屋頂平台已逾20年，其他 共有人均未反對，已成立默示分管契約，而該分管契約對後來的買受人乙也有拘束 力，故乙不得請求拆除或返還。試問，誰的主張有理由？（25分） 看題解 →
• 申論甲為Ａ地之所有人。甲因資金需求，向乙借款新臺幣500萬元，並以Ａ地設定抵押權 予乙。其後，甲又就Ａ地設定地上權予丙，以供丙在上建築房屋。再後，甲將Ａ地 所有權讓與其子丁，並完成移轉登記。試問：依物權之一般效力，乙、丙、丁三人 間之法律關係為何？並說明各物權之優先順序及其效力範圍。（25分） 看題解 →
• 選擇依我國民法有關死亡宣告之規定,下述何者錯誤? 看答案詳解 →
• 選擇我國民法修正時,增訂有關監護宣告及輔助宣告制度之規定。依現行民法相關之規定,下列何者 錯誤? 看答案詳解 →
• 選擇下列敘述,何者與民法法人之規定並不相容? 看答案詳解 →
• 選擇甲當選 A 法人董事,準備大顯身手,下列敘述何者錯誤? 看答案詳解 →
• 選擇有關自然人從事有效法律行為之情形,依現行民法規定,應以具備完全之行為能力為其要件。對 此,下列相關之選項何者正確? 看答案詳解 →
• 看「民法概要」全部 27 題與完整解析 →

不動產估價概要

• 申論何謂實質租金？不動產租金之估計應考慮那些因素？（25分） 看題解 →
• 申論依據不動產估價技術規則之規定，不動產估價方法之選取原則為何？請說明比較法、收益法及成本法等估價方法的適用時機？（25分） 看題解 →
• 選擇鄰近國小的店舖,做販賣文具及圖書生意使用,此為何種不動產估價原則之掌握? 看答案詳解 →
• 選擇以成本法進行不動產估價,下列何者非為總成本應包括之項目? 看答案詳解 →
• 選擇建築物屋齡 10 年,重建成本 2,000 萬元,若殘價率為 10%,經濟耐用年數 50 年,選擇等速折舊 路徑的方法計算累積折舊額為多少萬元? 看答案詳解 →
• 選擇比較標的為與法定用途不符之交易,應先作適當之調整才能採用,此為何種調整? 看答案詳解 →
• 選擇下列價格調整率何者符合不動產估價技術規則之規定? 看答案詳解 →
• 看「不動產估價概要」全部 27 題與完整解析 →

土地法與土地相關稅法概要

• 申論不動產經紀人員對不動產說明書依法負有「解說義務」。試以都市計畫法等法律之規定為例，列舉四項「判別基準」以解說都市計畫地區內「公共設施用地」與「公共設施保留地」兩者間之區別。（25分） 看題解 →
• 申論甲所有位於Ａ縣非都市土地一筆，擬出售予乙。雙方於訂定土地買賣契約之後，甲經他人告知得適用土地稅法第39條第3項本文規定而免徵土地增值稅，試說明該地所須具備之要件。（25分） 看題解 →
• 選擇因土地登記有錯誤致人民受有損害,地政機關負損害賠償後,於登記人員未盡下列那一種注意義 務時,得對登記人員行使求償權? 看答案詳解 →
• 選擇甲為 A 地之登記名義人,與乙成立附條件的 A 地贈與契約,則甲與乙可以對 A 地申請做下列那 一種土地登記? 看答案詳解 →
• 選擇辦理土地徵收時,徵收事業經行政院核定為重大建設,徵收範圍內之特定農業區農牧用地,如土 地所有權人對於土地列入徵收範圍有爭議,經說明後仍有異議,則中央目的事業主管機關應辦理 那一項民眾參與方式? 看答案詳解 →
• 選擇依土地稅法之規定,一般地價稅的基本稅率為多少? 看答案詳解 →
• 選擇下列關於房屋稅納稅義務人的認定,何者錯誤? 看答案詳解 →
• 看「土地法與土地相關稅法概要」全部 27 題與完整解析 →

不動產經紀相關法規概要

• 申論消費者向建商購買預售屋，因銀行核貸之借款金額不足，希望解除買賣契約及返還定金，致與建商發生消費爭議。試依消費者保護法規定說明：消費者就消費爭議如何提起申訴？得否不經申訴，逕行申請調解？消費爭議事件調解成立作成之調解書，經法院核定後，有何效力？（25分） 看題解 →
• 申論甲不動產仲介公司經買賣雙方書面同意，同時接受雙方委託媒合土地買賣契約。契約締結後，甲收取買賣雙方之仲介服務費總額超過不動產實際成交價金百分之六；該公司經紀營業員乙並收取仲介服務費以外之其他報酬。試依不動產經紀業管理條例規定說明：甲與乙違反何種業務規範？會受到何種處罰？超收之報酬應如何處理？（25分） 看題解 →
• 選擇公寓大廈頂樓平台漏水之原因,為年久失修導致防水層破損。此時應由誰負修繕義務? 看答案詳解 →
• 選擇舉行公寓大廈區分所有權人會議時,何種事項在會議中,不得以臨時動議提出? 看答案詳解 →
• 選擇依公寓大廈管理條例,下列有關公寓大廈管理委員任期之敘述,何者正確? 看答案詳解 →
• 選擇甲在公寓大廈 1 樓開店營業,向管理委員會表示想要於該大樓 1、2 樓外牆設置廣告物,甲要取 得何者之同意,才能設置廣告物? 看答案詳解 →
• 選擇依消費者保護法之規定,企業經營者對消費者保證商品或服務之品質時,應主動出具書面保證書。 該保證書應載明之事項中,不包括那一項? 看答案詳解 →
• 看「不動產經紀相關法規概要」全部 27 題與完整解析 →

國文

• 申論一、胡適有句名言說：「做學問要在不疑處有疑，待人要在有疑處不疑。」引用討論的人很多，詮釋也未必相同。既然要在「不疑處有疑」，那麼胡適這句話當然也是可以懷疑的，未必就要認同。但對於「做學問」與「待人」，在疑與不疑之間，為何採取兩種截然相反的態度，卻也有足以引人深思探討之處。畢竟要在原本不疑之處找出疑點，也不是一件容易的事；要在自己已然生疑之處選擇信任不疑，更是違背人之常情，又為何要自我為難呢？為何不能在不疑處保持不疑，而在有疑處去積極尋找證據，以進一步驗證自己的懷疑是對是錯呢？其實，不只是為學或待人，人生中隨時可能面對各種不同疑難，如何有智慧地因應，也是人生的重要課題。因此，無論是否認同胡適這段話，皆可藉由其說作一辯證反思。請以「在疑與不疑之間」為題，就自身的理解，對以上胡適的名言做一詮釋或駁論，並舉自身的經驗見聞，為胡適之說作一印證或反證。進而申述自身之為學處世，面對種種疑惑難解的無奈，在疑信之間的自處之道，究竟為何？（50分） 看題解 →
• 申論二、清代文人李漁的《閒情偶寄》內容涵蓋層面廣泛，可說是其一生藝術與生活經驗的結晶，書中談日常生活的飲食烹飪、觀花賞草、器物賞玩、戲曲欣賞等等，都充滿著美感欣趣。如他談蟹，說：「蟹之為物至美，而其味壞於食之之人。以之為羹者，鮮則鮮矣，而蟹之美質何在？以之為膾者，膩則膩矣，而蟹之真味不存。」因此主張：「凡食蟹者，只合全其故體，蒸而熟之，貯以冰盤，列之几上，聽客自取自食。剖一筐，食一筐，斷一螯，食一螯，則氣與味纖毫不漏。出於蟹之軀殼者，即入於人之口腹，飲食之三昧，再有深入於此者哉？」雖然否定了其他烹調食蟹的方式，未免過於武斷，但他對食蟹之深愛亦躍然紙上。又如他愛花，便說「以蓮為命」，從荷錢出水說起，到勁葉既生、日高一日，再到菡萏成花，嬌姿欲滴，乃至蒂下生蓬，蓬中結實等等眼中可見之美景，一一細數，此外更說其荷葉之清香，荷花之異馥，以及蓮實與藕互芬齒頰等嗅覺、味覺之饗宴，甚至連霜中敗葉摘而藏之可以裹物之實用價值亦未曾忽略，對蓮花之用情至深，亦可無庸置疑。誠如藝術大師羅丹說：「生活中從不缺少美，而是缺少發現美的眼睛。」從李漁之談蟹談蓮，既可感受到他對所愛事物的熱情，更可體會到李漁善於從日常生活中發掘種種美好與樂趣。雖然每個人喜好的事物不同，但藉由李漁的示範，我們是否亦可舉出某些我們熱愛的事物，細數其美好與趣味，以及我們對此事物不同於他人的、獨特的感受與思考？請以「賞心樂事」為題，撰文一篇。（50分） 看題解 →

不動產經紀人 必讀法規

把 114 年題目練熟之後