CHOICE · 選擇題（共 25 題）
選擇題目與解析
每題列出題幹、4 選項（正解標朱印紅）與完整解析（含錯誤選項分析）。答案以考選部公告為準。
甲君擬購買相鄰兩塊土地合併建築,請問在此目的下所評估出的價值,以貨幣金額表示者,稱為:
- A正常價格
- B限定價格
- C特定價格
- D特殊價格
【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第2條規定，「限定價格」係指具有市場性之不動產，以不動產所有權以外其他權利與所有權合併、不動產合併、或以違反經濟合理性之不動產分割為前提，查估其所形成之價值。本題甲君「擬購買相鄰兩塊土地合併建築」即屬「不動產合併為目的」之情形，故所評估出之價值屬於限定價格。 【A選項錯誤】正常價格係具有市場性之不動產於正常市場條件下所形成之合理價值，未涉及合併或分割之特殊前提。【C選項錯誤】特定價格係具有市場性之不動產，基於特定條件下形成之價值，例如資產拍賣或處分性出售，與本題合併目的不符。【D選項錯誤】特殊價格係指對不具市場性之不動產所估計之價值，例如古蹟、寺廟，本題標的具市場性，亦非屬之。有一筆建地面積 1,000 坪,預期興建為住宅大樓後的總銷售金額為 3.8 億元,若營建施工費為 1 億元,管理銷售及規劃設計等費用為 1,100 萬元,合理利潤率為 16%,資本利息綜合利率為 2%, 請問該筆建地每坪單價約為:
- A210 萬元
- B420 萬元
- C21 萬元
- D42 萬元
【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第70條至第75條土地開發分析法之公式：土地價格＝（總銷售金額×（1－利潤率）－（直接成本＋間接成本））÷（1＋資本利息綜合利率）。本題總銷售金額3.8億元、營建費1億元、管銷規劃設計1,100萬元、合理利潤率16%、資本利息綜合利率2%。先求3.8億×（1－16%）＝3.192億元；扣除成本1億＋0.11億＝1.11億，得2.082億元；再除以1.02＝約2.04億元（即2億400餘萬元）。1,000坪土地總價約2.1億元，每坪約21萬元。【A、B選項錯誤】210萬元與420萬元之單價偏高，與計算結果差異甚大。 【D選項錯誤】42萬元為計算過程未考量利潤率扣除或資本利息折算所得之錯誤結果。土地開發分析法係將開發完成後之預期售價，扣除合理利潤、各項成本及資本利息後，反推土地當時之合理價格。不動產面臨道路之寬度,此屬於影響不動產價格之何種因素?
- A個別因素
- B區域因素
- C一般因素
- D特別因素
【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第7條規定，影響不動產價格之因素分為一般因素、區域因素及個別因素三類。「個別因素」係指影響個別不動產價格之因素，包括土地之位置、面積、地形、地勢、臨路條件、「面臨道路寬度」等屬於勘估標的本身之條件。 【B選項錯誤】區域因素係指影響近鄰地區不動產價格水準之因素，如該地區整體交通便利性、商業活動程度等，並非個別宗地之臨路寬度。【C選項錯誤】一般因素係指影響一般不動產價格水準之全國性或全面性因素，如政經情勢、金融貨幣政策、人口結構等。【D選項錯誤】「特別因素」並非估價技術規則之法定分類，非屬正式因素類別。故面臨道路寬度直接影響該宗地之可及性與利用強度，屬於個別因素。設三宗土地合併後整體開發利用,其合併後價格為 2,500 萬元,合併前價格分別為 800 萬元、500 萬元及 700 萬元。則對於原來 700 萬元之土地,其合併後之價格應為何?
- A825 萬元
- B850 萬元
- C875 萬元
- D895 萬元
【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第80條規定，數宗土地合併估價時，合併後之增值利益應依各宗土地「合併前價格」之比例分配於各宗土地。合併前三宗土地價格分別為800萬、500萬、700萬，合計2,000萬元；合併後總價為2,500萬元，產生增值利益500萬元。原700萬元之土地依比例可分得500萬×（700／2,000）＝175萬元，故合併後該宗土地價格為700萬＋175萬＝875萬元。 【A選項錯誤】825萬元係按500萬元土地之比例計算，對象錯誤。【B選項錯誤】850萬元未依正確比例分配。【D選項錯誤】895萬元計算結果偏高，與比例分配法不符。土地合併估價之核心在於「依合併前價格比例分配合併後增值利益」。某 4 層樓公寓,其各層面積均相同,若四樓每坪售價 23 萬元,三樓每坪售價 20 萬元,二樓每坪 售價 24 萬元,一樓每坪售價 30 萬元,若三樓之樓層別效用比為 100%,則一樓之樓層別效用比 為何?
- A120%
- B130%
- C140%
- D150%
【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第119條規定，樓層別效用比係以基準樓層為100%，依各樓層售價比例推算其相對效用比。本題以三樓為基準（100%），三樓單價20萬元，一樓單價30萬元，則一樓樓層別效用比＝30÷20＝150%。 【A選項錯誤】120%對應每坪24萬元（二樓），非一樓。【B選項錯誤】130%對應每坪26萬元，亦非本題之售價。【C選項錯誤】140%對應每坪28萬元，仍非本題一樓售價。樓層別效用比反映各樓層因採光、出入便利、商業性等不同所形成之價格差異，公寓型態之一樓因臨街具營業使用價值，效用比通常最高。不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格。以契約約定租金作為不動產證券化受 益證券信託利益分配基礎者,何種方法之價格應賦予相對較大之權重?
- A成本法
- B土地開發分析法
- C折現現金流量分析法
- D比較法
【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第14條及不動產證券化條例相關規定，估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格。當不動產證券化受益證券係以「契約約定租金」作為信託利益分配基礎時，因其收益流量明確且具長期性，最能反映該不動產於信託期間之收益價值者為「折現現金流量分析法（DCF）」，故應賦予相對較大之權重。 【A選項錯誤】成本法係以重建或重置成本減折舊推算價格，無法反映租金收益之現值。【B選項錯誤】土地開發分析法適用於素地開發案，非契約租金收益分配之估價情境。【D選項錯誤】比較法係以市場交易實例調整推估，惟證券化標的之契約租金收益具特殊性，難以單純以市場比較反映其價值。DCF法將未來各期租金收益及期末價值依適當折現率折現，最能反映證券化標的之收益本質。經比較調整後求得之勘估標的試算價格,應就價格偏高或偏低者重新檢討,經檢討後試算價格差 距如下,何者應排除該試算價格之適用?
- A百分之二十五
- B百分之十五
- C百分之十
- D百分之五
【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第27條規定，經比較調整後求得之試算價格，其與所有試算價格之平均值之差距「超過百分之二十」者，應排除該試算價格之適用。題目所列選項中，百分之二十五已超過百分之二十，應予排除。 【B選項錯誤】百分之十五未超過二十，仍可採用。【C選項錯誤】百分之十在容許範圍內，毋庸排除。【D選項錯誤】百分之五差距甚小，屬於合理之離散範圍。試算價格之檢討目的在於確保各比較標的推估結果具一致性，差距過大者代表該比較標的可能存在重大個案性差異，應排除以避免影響估價結果之客觀性。對於估價目的為不動產買賣交易之參考所為之不動產估價,應評估的價格為:
- A買方希望之價格
- B賣方希望之價格
- C市場中最可能之成交價格
- D買賣雙方希望價格之平均數
【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第2條規定，「正常價格」指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。其本質即為「市場中最可能之成交價格」。買賣交易參考之估價，目的在反映市場合理成交水準，故應評估該標的最可能之市場成交價格。 【A選項錯誤】單方面買方希望價格屬主觀期望，不符合客觀公正原則。【B選項錯誤】單方面賣方希望價格亦屬主觀期望，可能高於市場合理水準。【D選項錯誤】買賣雙方希望價格之平均數僅為兩造主觀數字之中間值，未必反映市場真實成交水準，亦不符正常價格之定義。勘估標的因位於垃圾掩埋場附近,造成其價格下降,此屬於何種原則?
- A替代原則
- B最有效原則
- C外部性原則
- D供需原則
【正確答案C】依不動產估價之基本原則，「外部性原則」係指不動產之價值會受到周遭環境（外部因素）之正面或負面影響。鄰近垃圾掩埋場屬於負面外部性（外部不經濟），會降低不動產價值；反之鄰近公園、捷運站則屬正面外部性。本題情境正屬外部性原則之典型表現。 【A選項錯誤】替代原則係指效用相同之不動產，其價格趨於一致，買方會選擇較低價者，與外部環境影響無關。【B選項錯誤】最有效使用原則係指不動產應以在合法、實質可能、財務可行且經濟可行之最高最佳使用方式估價，與環境負面影響不同。【D選項錯誤】供需原則係指市場供給與需求關係影響價格，雖具一般性，但本題明確指向「外部環境負面影響」，應為外部性原則。使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質,於價格日期重新複製建築所 需之成本,稱為:
- A重建成本
- B重置成本
- C直接成本
- D間接成本
【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第48條規定，營造或施工費應以重建成本為優先考量；重建成本係指使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質，於價格日期重新複製建築所需之成本。題目文字完全吻合重建成本之定義。 【B選項錯誤】重置成本係指於價格日期採用相同效用之新穎建材、設計及標準重新建造所需之成本，並不要求「相同或極類似」，故非本題所指。【C選項錯誤】直接成本係指營造或施工費中直接投入於建物本體之人工、材料及機具費用，屬於成本之分類，非屬重新建造成本之概念。【D選項錯誤】間接成本係指規劃設計費、管理費、稅捐、廣告費及資本利息等，與建物本體之複製成本無關。下列敘述何者為正確? i
- A建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率,得依下列方式計算:等速折舊型:d = ; (1+i)n −1 (1− s)/ N 償債基金型:d = 1−(1− s)n / N i
- B建物折舊提存費,得依下列方式計算:等速折舊型: C ×(1− s)× ;償債基金型: (1+i)n −1 1 C ×(1− s)× N
- C不動產構成項目中,於耐用年數內需重置部分之重置提撥費,按其利息及按該支出之有效使用 年期及耗損比率分年攤提
- D勘估標的總費用之推算,除推算勘估標的之各項費用外,勘估標的包含建物者,應加計建物之 折舊折存費,或於計算收益價格時,除考量建物收益資本化率或折現率外,應加計建物價格日 期當時價值未來每年折舊提存率
【官方更正：本題一律給分】考選部更正答案認定 A、B、C、D 任一選項均給分。網站已將四個選項全部設為可計分答案，不再以單一選項判錯。政府宣布實施空屋稅政策,此屬於何種影響價格之因素?
- A個別因素
- B情況因素
- C一般因素
- D區域因素
【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第7條規定，影響不動產價格之因素分為一般因素、區域因素及個別因素。「一般因素」係指影響全國或全面性不動產價格水準之政治、經濟、社會、行政等因素，包括稅制變動、利率政策、土地政策等。政府實施「空屋稅政策」屬全國性稅制改革，對不動產持有成本產生普遍性影響，故屬一般因素。 【A選項錯誤】個別因素係指影響個別宗地之條件，如面積、地形、臨路寬度等。【B選項錯誤】「情況因素」係指交易情況（如急售、關係人交易等個別交易條件），用於情況調整，與政策性因素不同。【D選項錯誤】區域因素係指影響近鄰地區價格水準之因素，如地區交通、商業活動等，空屋稅為全國性政策，並非僅影響特定區域。就勘估標的之構成部分或全體,調查其使用材料之種別、品級、數量及所需勞力種別、時間等, 並以勘估標的所在地區於價格日期之各種單價為基礎,計算其營造或施工費的方法為:
- A直接法
- B間接法
- C工程造價比較法
- D單位面積比較法
【正確答案A】本題依考選部公布之標準答案，A「直接法」符合題示法規、定義、要件或計算結果，因此應選A。推算總收入及有效總收入時,應與相關資料校核比較,下列何者非屬該相關資料?
- A目前或未來可能之計畫收入
- B相同產業或具替代性比較標的總收入及有效總收入
- C期末價值
- D勘估標的往年之總收入及有效總收入
【正確答案C】本題依考選部公布之標準答案，C「期末價值」為不符合題示法規、定義、要件或計算結果的選項，因此應選C。有關比較法試算價格之調整運算過程中,遇有下列之情形,須判定該比較標的與勘估標的差異過 大,應排除該比較標的之適用。何者為正確?
- A區域因素調整率、個別因素調整率,各大於百分之三十
- B區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五
- C區域因素調整率與個別因素調整率之和,大於百分之三十
- D比較標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料,並於估價報告書中敘明者,不在此限
【正確答案B】本題依考選部公布之標準答案，B「區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五」符合題示法規、定義、要件或計算結果，因此應選B。不動產估價技術規則第 99 條之計算公式,勘估標的之基地價格=勘估標的之房地價格-勘估標 的之建物成本價格。請問此為何種學說之主張?
- A土地貢獻說
- B建物貢獻說
- C聯合貢獻說
- D合併貢獻說
【正確答案A】本題依考選部公布之標準答案，A「土地貢獻說」符合題示法規、定義、要件或計算結果，因此應選A。有關直接資本化法,下列敘述何者為正確?
- A指勘估標的過去平均一年期間之客觀淨收益,應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估 標的價格之方法
- B指勘估標的過去平均三年期間之客觀淨收益,應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估 標的價格之方法
- C指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益,應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估 標的價格之方法
- D指勘估標的未來平均三年期間之客觀淨收益,應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估 標的價格之方法
【正確答案C】本題依考選部公布之標準答案，C「指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益,應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估 標的價格之方法」符合題示法規、定義、要件或計算結果，因此應選C。不動產估價師蒐集比較實例時,應依循之原則,下列敘述何者錯誤?
- A實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者
- B須蒐集與勘估標的使用性質或使用管制相同者之實例
- C須蒐集與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者之實例
- D實例價格屬正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相同者
【官方更正：本題一律給分】考選部更正答案認定 A、B、C、D 任一選項均給分。網站已將四個選項全部設為可計分答案，不再以單一選項判錯。有關區域因素之調整,下列敘述何者為正確?
- A此項調整,係以比較標的之區域價格水準為基礎,就區域因素不同所產生之價格差異,逐項進 行之分析與調整
- B此項調整為將勘估標的之價格轉化為與比較標的同一近鄰地區內之價格水準
- C所選用之比較標的係位於同一供需圈但不在同一類似地區內
- D所謂區域因素,指影響類似地區不動產價格水準之因素
【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第23條規定，區域因素之調整，係以「比較標的之區域價格水準」為基礎，就比較標的與勘估標的因區域因素不同所產生之價格差異，逐項進行分析與調整，使比較標的價格轉化為勘估標的所在近鄰地區之價格水準。 【B選項錯誤】方向相反，應為將「比較標的之價格」轉化為「勘估標的近鄰地區內」之價格水準，而非將勘估標的之價格轉化。【C選項錯誤】所選用之比較標的應位於同一供需圈內之「近鄰地區或類似地區」內，並非「但不在同一類似地區內」。【D選項錯誤】區域因素係指影響「近鄰地區」不動產價格水準之因素，並非「類似地區」。區域因素調整之目的，在於消除比較標的與勘估標的因所處區域不同所造成之價格差異。下列敘述何者為正確?
- A百分率法與差額法均為將影響勘估標的及比較標的價格差異的一般因素、區域因素與個別因素 逐項比較進行價格調整之方法
- B採比較法估價時,應先進行「情況調整」,再進行「價格日期調整」、「個別因素修正」,最 後是「區域因素修正」
- C對勘估標的價格進行情況調整及價格日期調整
- D對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整
【正確答案D】本題依考選部公布之標準答案，D「對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整」符合題示法規、定義、要件或計算結果，因此應選D。依不動產估價技術規則之規定,運用計量模型分析法進行估價,下列敘述何者錯誤?
- A須蒐集應用計量模型分析關係式自變數個數五倍以上之比較標的
- B本法須先求出各主要影響價格因素與比較標的價格二者之關係式,以推算各主要影響價格因素 之調整率及調整額之方法
- C採迴歸分析者,其調整後判定係數不得低於零點八
- D截距項以外其他各主要影響價格因素之係數估計值同時為零之顯著機率不得大於百分之五
【正確答案C】依《不動產估價技術規則》第20條，採迴歸分析時，調整後判定係數不得低於0.7，而非0.8；同條規定整體顯著機率不得大於5%。因此C是錯誤敘述。下列何者非屬不動產估價師受理委託估價之勘估標的?
- A土地及其權利估價
- B建築改良物及其權利估價
- C不動產租金估計
- D不動產稅負之估算
【正確答案D】本題依考選部公布之標準答案，D「不動產稅負之估算」為不符合題示法規、定義、要件或計算結果的選項，因此應選D。不動產估價師在收集比較標的相關交易等案例及資料時,得向當事人、四鄰、其他不動產估價師、 不動產經紀人員、地政士、地政機關、金融機構、公地管理機關、司法機關、媒體或有關單位收 集之。請問:到實價登錄系統查詢交易案例相關資訊,屬向何者收集資料?
- A不動產經紀人
- B地政士
- C地政機關
- D媒體
【正確答案C】本題依考選部公布之標準答案，C「地政機關」符合題示法規、定義、要件或計算結果，因此應選C。對具有市場性之不動產,以違反經濟合理性之不動產分割為前提,查估其所形成之價值,並以貨 幣金額表示者,屬下列那一種價格?
- A特殊價格
- B特定價格
- C正常價格
- D限定價格
【正確答案D】本題依考選部公布之標準答案，D「限定價格」符合題示法規、定義、要件或計算結果，因此應選D。下列敘述何者為正確?
- A具有市場性之不動產,以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的,查估其所形成之價 值,並以貨幣金額表示者,屬「限定價格」
- B具有市場性之不動產,基於特定條件下形成之價值,並以貨幣金額表示者,為「特殊價格」
- C對不具市場性之不動產所估計之價值,並以貨幣金額表示者,為「特定價格」
- D對不具市場性之不動產,以不動產合併為目的,查估其所形成之價值,並以貨幣金額表示者, 屬「限定價格」
【正確答案A】本題依考選部公布之標準答案，A「具有市場性之不動產,以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的,查估其所形成之價 值,並以貨幣金額表示者,屬「限定價格」」符合題示法規、定義、要件或計算結果，因此應選A。
