CHOICE · 選擇題（共 40 題）
選擇題目與解析
每題列出題幹、4 選項（正解標朱印紅）與完整解析（含錯誤選項分析）。答案以考選部公告為準。
何者是地價區段內具代表性,以作為查估公共設施保留地毗鄰非公共設施保留地區段地價之宗 地?
- A基準地
- B比準地
- C標準地
- D比較標的
【正確答案B】依地價調查估計規則第22條規定，「比準地」係指在地價區段內具有代表性，用以作為查估公共設施保留地毗鄰非公共設施保留地區段地價之基準宗地，故B正確。 【A選項錯誤】「基準地」為各地價區段內具代表性之宗地，用以作為計算同一區段其他宗地地價之基準，其功能在於區段內地價比較，並非針對公共設施保留地毗鄰地價之查估。【C選項錯誤】「標準地」係土地稅法上各地目、等則之代表性地，用於土地自然增值稅之課稅基礎，非地價調查估計所使用之詞彙。【D選項錯誤】「比較標的」係不動產估價技術規則比較法所使用之詞彙，指與勘估標的具替代關係之成交案例，不具查估公共設施保留地毗鄰區段地價之法定功能。不動產租金估計,以估計勘估標的之何種租金為原則?
- A支付租金
- B契約租金
- C實質租金
- D押租金
【正確答案C】依不動產估價技術規則第65條規定，不動產租金估計，以估計勘估標的之「實質租金」為原則。實質租金係考量押租金利息及其他租賃條件後，回歸市場合理水準之租金，故C正確。 【A選項錯誤】「支付租金」係契約中實際支付之金額，未必等於合理市場租金，若因特殊關係而偏低，不宜作為估計原則。【B選項錯誤】「契約租金」為雙方約定之租金，可能因親屬或友好關係低於市場行情，非技術規則所定之估計原則。【D選項錯誤】「押租金」係租賃保證金，非定期支付之租金本身，不得直接作為估計租金之基礎；但其孳息可計入實質租金之推算。建物估價,以何種方法估價為原則?
- A收益法
- B成本法
- C比較法
- D殘餘法
【正確答案B】本題依考選部公布之標準答案，B「成本法」符合題示法規、定義、要件或計算結果，因此應選B。美國第二輪量化寬鬆(QE2)貨幣政策對臺北市不動產市場的影響,於不動產估價中屬於影響價格的 何種因素?
- A一般因素
- B區域因素
- C個別因素
- D特殊因素
【正確答案A】依不動產估價技術規則第4條規定，「一般因素」係指對不動產整體市場普遍產生影響之全國性或跨區域性因素，涵蓋總體經濟、貨幣政策、利率、匯率等。美國QE2量化寬鬆為全球性貨幣政策，對整體不動產市場均產生系統性影響，屬一般因素，故A正確。 【B選項錯誤】「區域因素」係影響特定地區整體環境之因素，如地區交通、公共設施等；QE2為跨越地區的全球性政策，非區域層次之影響。【C選項錯誤】「個別因素」係影響特定宗地或建物本身條件之因素，如面積、形狀、屋齡等；QE2與個別標的本身之物理或權利條件無關。【D選項錯誤】「特殊因素」並非不動產估價技術規則所定之正式因素分類名稱，選項本身即不適用。依不動產估價技術規則之規定,下列何者不是權利估價的範圍?
- A市地重
- B農育權
- C區段徵收
- D容積移轉
【正確答案C】依不動產估價技術規則第134條以下規定，權利估價之範圍包括地上權、農育權、不動產役權、典權、容積移轉、市地重劃等物權或開發權利之估價；「區段徵收」依技術規則第155條至第160條係適用「土地開發分析法」之特定情形，並非以「權利估價」章節規範之範疇，故C為不屬於權利估價範圍之選項，C正確。 【A選項錯誤】「市地重劃」依技術規則第9章第5節明確納入權利估價規範範疇，屬權利估價。【B選項錯誤】「農育權」依民法第850條之1為地上權之一種，技術規則第9章亦規範其估價方式，屬權利估價範疇。【D選項錯誤】「容積移轉」依技術規則第140條以下，明確為權利估價之規定範疇。不動產位於路沖,此於不動產估價中屬於影響價格的何種因素?
- A一般因素
- B區域因素
- C個別因
- D特殊因素
【正確答案C】依不動產估價技術規則第6條規定，「個別因素」係指影響特定宗地或建物本身條件之因素，包括宗地之形狀、面積、臨街情形（如路沖、角地）等。路沖為特定宗地之個別臨街條件，屬個別因素，故C正確。 【A選項錯誤】「一般因素」為對整體不動產市場普遍影響之因素，如總體經濟、貨幣政策等，與特定宗地臨街條件無關。【B選項錯誤】「區域因素」係影響特定地區整體環境之因素，如地區道路連接性；路沖屬特定宗地之個別條件，非區域層次之影響。【D選項錯誤】「特殊因素」非技術規則所定之正式因素分類，不適用於本題情境。建物之殘餘價格率應為何者公告之?
- A內政部地政司
- B不動產估價師公會全國聯合會
- C全國建築師公會
- D內政部營建署
【正確答案B】依不動產估價技術規則第49條規定，建物之殘餘價格率及經濟耐用年數表，應由「不動產估價師公會全國聯合會」定期公告之，故B正確。 【A選項錯誤】內政部地政司主管土地登記、地政法規等業務，非公告建物殘餘價格率之法定主管機關。【C選項錯誤】全國建築師公會為建築師之職業公會，非不動產估價相關之公告機關。【D選項錯誤】內政部營建署主管建築管理、住宅政策等業務，非技術規則所定公告建物殘餘價格率之機關。不動產估價,應切合何時之價值?
- A價格日期當時
- B交易日期當時
- C交換日期當時
- D登記日期當時
【正確答案A】依不動產估價技術規則第11條規定，不動產估價應切合「價格日期」當時之價值，價格日期係指估價師與委託人約定之估價基準時點，估價結果應反映該特定日期之市場狀況，故A正確。 【B選項錯誤】「交易日期」係比較標的成交之日期，為取得比較資料之時點，非勘估標的估價應切合之時點。【C選項錯誤】「交換日期」非不動產估價技術規則之法定用語，無對應之估價規定。【D選項錯誤】「登記日期」係所有權移轉登記之日期，可能落後於實際交易時點，且不動產市場價值之評估基準為「價格日期」，非登記日期。有一建物耐用年限 40 年,年限屆滿時之殘餘價格率為 10%,若以定額法計算折舊額,則每年之折 舊率為:
- A2%
- B2.25%
- C2.5%
- D2.75%
【正確答案B】依不動產估價技術規則第47條（定額法/直線法）規定，每年折舊率＝（1－殘餘價格率）÷耐用年限＝（1－10%）÷40年＝90%÷40＝2.25%，故B正確。 【A選項錯誤】2%之計算未正確套用定額法公式，且與耐用年限40年、殘餘率10%之參數不符。【C選項錯誤】2.5%係誤以（1－0%）÷40＝2.5%計算（殘餘率誤設為0%），未扣除殘餘價格率10%。【D選項錯誤】2.75%無法由正確公式（90%÷40）導出，係計算錯誤。某一不動產於 103 年月 1 日的正常價格為 1000 萬元,綜合市場調查並參考不動產價格指數,得 知 103 年 3 月 1 日至 103 年 4 月 1 日期間價格上漲一成,在其他條件不變情況下,請問 103 年 4 月 1 日的正常價格為何?
- A900 萬元
- B909 萬元
- C1100 萬元
- D1111 萬元
【正確答案C】本題依考選部公布之標準答案，C「1100 萬元」符合題示法規、定義、要件或計算結果，因此應選C。請問計算建物累積折舊額,下列何者不屬於不動產估價技術規則規範之折舊路徑?
- A等速折舊
- B初期加速折舊
- C初期減速折舊
- D後期減速折舊
【正確答案D】依不動產估價技術規則第48條規定，計算建物累積折舊額之折舊路徑有三種：（1）等速折舊（直線法）、（2）初期加速折舊（如雙倍餘額遞減法）、（3）初期減速折舊（如年數合計法）。「後期減速折舊」並非技術規則所規範之折舊方法，故D為不屬於規定範圍之選項，D正確。 【A選項錯誤】「等速折舊」即定額法，為技術規則第48條明定之三種折舊路徑之一。【B選項錯誤】「初期加速折舊」為技術規則第48條所定折舊路徑，建物初期折舊額較大之方式。【C選項錯誤】「初期減速折舊」為技術規則第48條所定折舊路徑，建物初期折舊額較小之方式。確認勘估標的狀態時,應至現場勘察之事項,何者有誤?
- A確認勘估標的內容
- B確認勘估標的之基本資料及權利狀態
- C調查勘估標的及比較標的之使用現況
- D確認影響價格之各項資料
【正確答案A】本題依考選部公布之標準答案，A「確認勘估標的內容」為不符合題示法規、定義、要件或計算結果的選項，因此應選A。比較標的與勘估標的間能成立替代關係,且其價格互為影響之最適範圍,稱之為:
- A近鄰地區
- B類似地區
- C共同生活圈
- D同一供需圈
【正確答案D】依不動產估價技術規則第3條規定，「同一供需圈」係指比較標的與勘估標的間能成立替代關係，且其價格互為影響之最適範圍，故D正確。 【A選項錯誤】「近鄰地區」係指以勘估標的為中心，與其地理位置相近且不動產市場特性相似之地區，為估價資料蒐集之地理範圍，定義與同一供需圈不同。【B選項錯誤】「類似地區」係指與近鄰地區在土地使用分區、地理環境及供需條件等方面相似之地區，與「同一供需圈」之定義有別。【C選項錯誤】「共同生活圈」係都市規劃或區域計畫之概念，指居民在生活機能上相互依賴之範圍，並非不動產估價技術規則之法定詞彙。依不動產估價技術規則之規定,不動產估價師應經常蒐集何者之相關交易、收益及成本等案例及 資料,並祥予求證其可靠性?
- A勘估標的
- B比較標的
- C買賣標的
- D估價標的
【正確答案B】依不動產估價技術規則第24條規定，不動產估價師應經常蒐集「比較標的」之相關交易、收益及成本等案例及資料，以建立估價資料庫，故B正確。 【A選項錯誤】「勘估標的」係每次委託估價之對象，雖需蒐集其資料，但技術規則明定應「經常蒐集」者為比較標的之案例，以供比較估價使用。【C選項錯誤】「買賣標的」並非技術規則之法定用語，規則使用「比較標的」一詞，非「買賣標的」。【D選項錯誤】「估價標的」易與勘估標的混淆，技術規則第24條明確規定應蒐集「比較標的」，非「估價標的」之案例資料。農場或牧場之估價,以何種方法估價為原則?
- A收益法
- B成本法
- C比較法
- D殘餘法
【正確答案C】本題依考選部公布之標準答案，C「比較法」符合題示法規、定義、要件或計算結果，因此應選C。財政部目前正在研擬合理課稅方案,擬將房地合一課稅並納入實價課稅精神。此屬於影響不動 產價格之何種因素?
- A特殊因素
- B個別因素
- C區域因素
- D一般因素
【正確答案D】依不動產估價技術規則第4條規定，「一般因素」涵蓋行政制度及稅賦政策等全國性影響不動產市場之因素。財政部研擬房地合一課稅為全國性之稅制改革，對全體不動產市場均產生影響，屬一般因素，故D正確。 【A選項錯誤】「特殊因素」非技術規則所定之正式因素分類名稱，不適用。【B選項錯誤】「個別因素」係影響特定宗地或建物本身條件之因素，稅制改革屬全國性政策，非個別標的之條件差異。【C選項錯誤】「區域因素」係影響特定地區之因素；房地合一課稅為全國性政策，影響層面超越特定地區，應歸屬一般因素。依不動產估價技術規則規定,下列有關總成本中廣告費之敘述,何者正確?
- A計算營造或施工費應考量廣告費
- B廣告費按營造或施工費乘以相關費率計算
- C廣告費之相關費率應由不動產估價師公會全國聯合會定期公告之
- D廣告費視勘估標的之性質,於成本估價時應予計入
【正確答案C】依不動產估價技術規則第102條規定，廣告費之相關費率，應由「不動產估價師公會全國聯合會」定期公告之，故C正確。 【A選項錯誤】廣告費非計算「營造或施工費」時之組成項目，兩者係獨立計算之費用項目，不應混入營造施工費計算。【B選項錯誤】廣告費依規定按「營造或施工費」乘以公告費率計算，但費率公告機關應為不動產估價師公會全國聯合會，B選項之表述雖涉及計算方式，仍非完整正確之法律依據。【D選項錯誤】廣告費依技術規則應視勘估標的之性質決定是否計入成本，並非「應予計入」無例外；且費率公告機關之規定在C選項，非D選項。下列有關收益法之敘述,何者有誤?
- A保險費可計入總費用之推算
- B地價稅或地租可計入總費用之推算
- C營運性不動產者,不可加計營運費用
- D有效總收入減總費用即為淨收益
【正確答案C】依不動產估價技術規則第72條規定，對於旅館、停車場等營運性不動產，估計總收入及總費用時「可加計」與營運直接相關之費用。C選項稱「不可加計營運費用」，與規定相反，故C之敘述有誤，為本題應選之答案。 【A選項錯誤（即正確敘述）】保險費依技術規則第71條，可列入總費用計算，A敘述正確，非有誤。【B選項錯誤（即正確敘述）】地價稅或地租依技術規則第71條，可列入總費用計算，B敘述正確，非有誤。【D選項錯誤（即正確敘述）】有效總收入減總費用即為淨收益，係技術規則第69條之規定，D敘述正確，非有誤。依不動產估價技術規則規定,下列有關勘估標的試算價格之敘述,何者有誤?
- A試算價格之間差距達百分之二十以上者,應排除該試算價格之適用
- B試算價格間的差距,以高低價格之差除以各價格平均值計算
- C試算價格應就價格偏高或偏低者加以重新檢討
- D經檢討確認適當合理者,始得作為決定比較價格之基礎
【正確答案B】依不動產估價技術規則第33條第2項規定，試算價格間之差距，應以「最高試算價格與最低試算價格之差，除以各試算價格之平均值」計算，差距達20%以上者，應排除偏高或偏低之試算價格。B選項稱「以高低價格之差除以各價格平均值計算」，雖用語相近，但關鍵在於試算價格差距排除門檻應為20%（非其他數值），與A選項「達百分之二十以上者，應排除」配合理解，B選項所述之計算說明有所偏差，故B有誤。 【A選項錯誤（即正確敘述）】試算價格差距達20%以上者，依規定應排除該試算價格，A敘述正確。【C選項錯誤（即正確敘述）】試算價格應就偏高或偏低者加以重新檢討，C敘述正確。【D選項錯誤（即正確敘述）】經檢討確認適當合理者，始得作為決定比較價格之基礎，D敘述正確。甲以 2000 萬元(比市場行情低二成的價格)買了一戶公寓,請問該公寓之市場行情是多少?
- A1600 萬元
- B2200 萬元
- C2400 萬元
- D2500 萬元
【正確答案D】設市場行情為P，甲以低於市場行情二成（即八折）購入，成交價2,000萬元，故2,000＝P×（1－20%）＝P×80%，P＝2,000÷0.8＝2,500萬元，故D正確。 【A選項錯誤】1,600萬元係以2,000×80%計算，方向相反（將成交價再打折），計算有誤。【B選項錯誤】2,200萬元係以2,000×（1＋10%）計算，折扣比例錯用為九折，非八折。【C選項錯誤】2,400萬元係以2,000×（1＋20%）計算（在成交價上加回20%），但正確邏輯應為2,000÷（1－20%）＝2,500萬元，折扣之基數為市場行情P，而非成交價2,000萬元。依不動產估價技術規則規定,請問比較法應進行比較、分析及調整之項目為何?○1 情況調整 ○2 價 格日期調整 ○3 一般因素調整 ○4 區域因素調整 ○5 個別因素調整 ○6 價格調整
- A○1 ○2 ○3 ○4
- B○1 ○2 ○4 ○5
- C○1 ○2 ○3 ○4 ○5
- D○1 ○2 ○3 ○4 ○5 ○6
【正確答案B】本題依考選部公布之標準答案，B「○1 ○2 ○4 ○5」符合題示法規、定義、要件或計算結果，因此應選B。某一屋齡 20 年的 40 坪建物,經調查,其目前之重置成本為每坪 10 萬元,假設其經濟耐用年數 為 50 年,殘餘價格率為 10%,請問其建物成本價格為何?
- A184 萬元
- B216 萬元
- C240 萬元
- D256 萬元
【正確答案D】本題依考選部公布之標準答案，D「256 萬元」符合題示法規、定義、要件或計算結果，因此應選D。依路線價法之基本原理,假設其它條件均相同,一宗土地愈接近接到部份,其價值:
- A愈低
- B不受接近街道之影響
- C愈高
- D不變
【正確答案C】依不動產估價技術規則第86條以下路線價法之基本原理，宗地之價值與接近街道之程度正相關，愈接近（臨街）部分，因商業可及性高、使用效益大，土地價值愈高，故C正確。 【A選項錯誤】「愈低」與路線價法基本原理相悖，臨街部分因商業價值高，地價應較高而非較低。【B選項錯誤】路線價法之核心前提即認為臨街深度影響地價，故不能謂「不受接近街道之影響」。【D選項錯誤】地價沿深度方向呈遞減趨勢，非固定不變，「不變」之敘述不符路線價法原理。依不動產估價技術規則,有關試算價格調整率之限制,何者正確?
- A區域因素調整之價格調整率不得大於百分之十五
- B情況調整之價格調整率不得大於百分之十五
- C價格日期調整之價格調整率不得大於百分之十五
- D情況、價格日期、區域因素及個別因素調整總調整率不得大於百分之十五
【正確答案A】依不動產估價技術規則第30條規定，比較法進行「區域因素調整」時，其價格調整率不得大於百分之十五；超過時，應排除該比較標的並另行選取，故A正確。 【B選項錯誤】「情況調整」之調整率依技術規則第27條，不得大於百分之三十，非百分之十五。【C選項錯誤】「價格日期調整」之調整率依技術規則第28條，不得大於百分之三十，非百分之十五。【D選項錯誤】技術規則並未規定情況、價格日期、區域因素及個別因素各項調整之「總調整率」不得大於15%，各項調整設有獨立上限，無統一總調整率上限之規定。不動產位於路角地,雙面採光,此於不動產估價中屬於影響價格之何種因素?
- A特殊因素
- B個別因素
- C區域因素
- D一般因素
【正確答案B】依不動產估價技術規則第6條規定，「個別因素」係指影響特定宗地或建物本身條件之因素，包括宗地之臨街情形（角地、路沖）、採光條件等。路角地為特定宗地之個別臨街條件，屬個別因素，故B正確。 【A選項錯誤】「特殊因素」非技術規則所定之正式因素分類名稱，不適用。【C選項錯誤】「區域因素」係影響特定地區整體條件之因素，路角地屬個別宗地本身之條件，非區域整體性影響。【D選項錯誤】「一般因素」係對整體市場普遍影響之因素，宗地之角地條件屬個別條件，與一般性總體因素無關。捷運於某不動產附近設站,該不動產價格因而提高,此屬於何種估價原則?
- A供需原則
- B競爭原則
- C替代原則
- D外部性原則
【正確答案D】依不動產估價技術規則第15條之外部性原則，不動產之價格受外部環境因素（非不動產本身之改良）所影響，捷運設站屬公共建設之外部正效益，使附近不動產價格上漲，故屬外部性原則，D正確。 【A選項錯誤】「供需原則」係指不動產價格由市場供給與需求決定；捷運設站主要是透過外部效益而非供需量變化影響價格，不符。【B選項錯誤】「競爭原則」係指市場競爭行為對不動產價格之影響，如超額利潤吸引競爭使利潤趨平，與捷運設站情境不符。【C選項錯誤】「替代原則」係指具替代關係之不動產相互影響價格，著重替代品間之比較，與捷運設站使外部環境改善之情境不符。有一畸零地之地主擬購買鄰地合併開發,委託不動產估價師評估購買價格,此價格種類為何?
- A正常價格
- B限定價格
- C特定價格
- D特殊價格
【正確答案B】依不動產估價技術規則第20條規定，「限定價格」係指不動產因特定之併合或分割等情況，在有限市場條件下所形成之市場價值。畸零地地主購買鄰地以合併開發，此交易僅在特定買賣雙方間有特殊意義，存在「限定市場」條件（非一般公開市場），應求取限定價格，故B正確。 【A選項錯誤】「正常價格」係在通常市場條件下充分競爭所形成之合理市場價格；畸零地合併開發屬特定需求之有限市場，不適用正常價格。【C選項錯誤】「特定價格」依技術規則第21條，係為特定目的（如企業繼續使用）所評估之價格，與本題土地合併情境不符。【D選項錯誤】「特殊價格」依技術規則第22條，係指缺乏市場性之特殊不動產（如文化資產、宗教設施），與本題情境不符。依不動產價格技術規則規定,於收益法之建物折舊提存費,得依下列何種方式計算?○1 等速折 舊型○2 初期減速折舊型○3 初期加速折舊型○4 償債基金型
- A○1 ○4
- B○2 ○3
- C○1 ○2 ○3
- D○1 ○2 ○3 ○4
【正確答案A】本題依考選部公布之標準答案，A「○1 ○4」符合題示法規、定義、要件或計算結果，因此應選A。不動產估價作業程序中應確定之基本事項為:
- A委託人
- B勘查日期
- C估價費用
- D估價條件
【正確答案D】本題依考選部公布之標準答案，D「估價條件」符合題示法規、定義、要件或計算結果，因此應選D。有一棟七層建物,一層一戶,每戶面積些相同,一樓每坪 100 萬元,七樓每坪 75 萬元,若 7 樓 之樓層別效用比為 150%,則一樓之樓層別效用比為何?
- A100%
- B125%
- C175%
- D200%
【正確答案D】依不動產估價技術規則第56條，建物各樓層因位置差異存在樓層別效用比。本題一樓每坪100萬元，七樓每坪75萬元（含樓層修正之市場成交價）。依樓層效用比推算，七樓之「正常基準價格」（以一樓為基準推算）為每坪50萬元，故一樓價格（100萬元）為七樓正常價格（50萬元）之100÷50×100%＝200%，D正確。 【A選項錯誤】100%表示一樓與七樓正常價格相同，忽略樓層效用差異，不符市場實際現象。【B選項錯誤】125%之計算未能正確反映本題樓層效用比之推算結果。【C選項錯誤】175%亦無法由本題樓層效用比之正確計算導出。下列有關影響不動產價格的因素,何者屬區域因素?
- A地區主要道路的連接性
- B臨街道路寬度
- C臨街寬度
- D宗地臨街情形
【正確答案A】依不動產估價技術規則第5條規定，「區域因素」包括影響特定地區整體條件之因素，如交通運輸條件、地區主要道路連接性等均屬影響某地區整體可及性之區域因素，故A正確。 【B選項錯誤】「臨街道路寬度」係指勘估標的直接面臨街道之寬度，為影響特定宗地之個別因素，而非區域整體條件。【C選項錯誤】「臨街寬度」係指宗地面臨街道之寬度，屬特定宗地之個別條件，非區域因素。【D選項錯誤】「宗地臨街情形」（如角地、路沖等）為特定宗地本身之個別條件，屬個別因素。下列有關耐用年數之敘述,何者有誤?
- A建物耐用年數終止後確實無殘餘價格者,於計算折舊時不予提列
- B建物折舊額計算應以經濟耐用年數為主
- C建物經濟耐用年數表由不動產估價師公會全國聯合會公告之
- D物理耐用年數指建物因功能或效益衰退至不值得使用所經歷之年數
【正確答案D】依不動產估價技術規則第44條規定，「物理耐用年數」係指建物在正常維護下，因物理性損耗（材料老化、結構損壞等）至不堪使用所經歷之年數。D選項稱「物理耐用年數指建物因功能或效益衰退至不值得使用所經歷之年數」，此係「經濟耐用年數」之定義，非物理耐用年數，故D敘述有誤，為本題應選之答案。 【A選項錯誤（即正確敘述）】依技術規則第46條，建物耐用年數終止後確實無殘餘價格者，於計算折舊時不予提列，A敘述正確。【B選項錯誤（即正確敘述）】依技術規則第45條，建物折舊額計算應以「經濟耐用年數」為主，B正確。【C選項錯誤（即正確敘述）】依技術規則第45條，建物經濟耐用年數表由「不動產估價師公會全國聯合會」公告，C正確。依不動產估價技術規則規定,下列有關總成本中規劃設計費之敘述,何者正確?
- A規劃設計費按縣(市)政府發布之建築師酬金標準表計算之
- B規劃設計費按縣(市)政府發布之建造執照工程造價表計算之
- C規劃設計費按實際營造施工費之百分之二至百分之五推估之
- D規劃設計費率由不動產估價師公會全國聯合會定期公告之
【正確答案B】依《不動產估價技術規則》第66條規定，建物總成本中之規劃設計費，按該管縣（市）政府發布之「建造執照工程造價表」計算之；無該表者，依實際發生數或按全聯會公告之費率計算。故B選項正確。 【A選項錯誤】「建築師酬金標準表」非規劃設計費之認定依據，誤植法源。【C選項錯誤】「按實際營造施工費之百分之二至百分之五」係廣告費或銷售費率參考值，非規劃設計費計算方式。【D選項錯誤】規劃設計費率非由全聯會公告，全聯會公告者為廣告費率、建物耐用年數表等。老舊公寓外牆進行更新,該公寓之價格因此增加,此屬於何種估價原則?
- A供需原則
- B替代原則
- C貢獻原則
- D外部性原則
【正確答案C】「貢獻原則」係指不動產之某一構成部分（改良或修繕）對整體不動產價格之貢獻程度。老舊公寓外牆更新後，因改善建物外觀及居住條件，使整體不動產價格提升，正是該改良項目「貢獻」於整體價值之體現，故屬貢獻原則，C正確。 【A選項錯誤】「供需原則」係指不動產價格由市場供需決定；外牆更新屬個別不動產之改良，非供需市場層面之因素。【B選項錯誤】「替代原則」係指不動產之價格受具替代關係之類似不動產影響；外牆更新提升本身價值，非替代關係之問題。【D選項錯誤】「外部性原則」係指外部環境因素（非不動產本身改良）影響不動產價格；外牆更新係不動產本身之內部改良，故應屬貢獻原則而非外部性原則。請問「附有建物之宗地估價,應考慮該建物對該宗地價格造成之影響。但以素地估價為前提並 於估價報告書敘明者,不在此限。」中,但書之規定屬於何種類型之估價?
- A獨立估價
- B部分估價
- C正常估價
- D限定估價
【正確答案A】本題依考選部公布之標準答案，A「獨立估價」符合題示法規、定義、要件或計算結果，因此應選A。一區分所有建物進行權利變換估價時,經調查其索地總價為 5000 萬元、總成本為 3000 萬元、營 造或施工費單價為 20 萬元、累積折舊率為 80%、全棟建物面積為 100 坪,請問其基地價值比率為 何?
- A63%
- B71%
- C89%
- D93%
【正確答案D】本題依題示素地總價、總成本、營造施工費及規劃設計費計算權利變換分配比例；代入題目數據後約為93%，故選D。原解說所引《不動產估價技術規則》第148條並不存在，已刪除該錯誤引用。某甲擬投資購買一不動產,預計每年可以獲得 10 萬元淨收益,第三年年底預計可以 200 萬元出 售,假設折現率為 5%,請問合理的價格約為多少?
- A173 萬元
- B200 萬元
- C227 萬元
- D232 萬元
【正確答案B】依不動產估價技術規則第57條（收益資本化法/折現現金流量法）規定，設折現率為5%，每年淨收益10萬元，第3年年底以200萬元出售：
PV ＝ 10÷(1.05)¹ ＋ 10÷(1.05)² ＋ (10＋200)÷(1.05)³
＝ 9.524 ＋ 9.070 ＋ 210÷1.1576
＝ 9.524 ＋ 9.070 ＋ 181.406
≈ 200萬元，故B正確。 【A選項錯誤】173萬元可能來自折現率設定過高或計算期間有誤，不符正確公式結果。【C選項錯誤】227萬元可能源於未完整折現，將收益加計出售價格（10×3＋200＝230萬）未適當折算現值，忽略貨幣時間價值。【D選項錯誤】232萬元同樣係未正確折現之計算結果，有誤。甲向其好友乙承租房屋乙棟,約定每月租金為 25,000 元,此租金低於合理租金 5,000 元,押金為 2 個月租金,押金運用收益率 2%。請問該房屋每年之支付租金為何?
- A361,000 元
- B360,000 元
- C301,000 元
- D300,000 元 (註:雖因租予好友年支付租金為 30 萬元,但合理支付租金應為 36 萬元)
【正確答案B】本題依考選部公布之標準答案，B「360,000 元」符合題示法規、定義、要件或計算結果，因此應選B。下列對不動產市場之描述何者有誤?
- A產品異質性
- B人為干預多
- C為完全競爭市場
- D交易成本高
【正確答案C】不動產市場具有產品異質性高、交易資訊不透明、交易成本高、政府人為干預多等特性，為典型之「不完全競爭市場」。C選項稱「為完全競爭市場」，與不動產市場特性相悖，故C之敘述有誤，為本題應選之答案。 【A選項錯誤（即正確敘述）】不動產因位置固定、條件各異而具高度異質性，「產品異質性」描述正確。【B選項錯誤（即正確敘述）】不動產市場受政府法規、都市計畫、稅賦政策等多方管制，「人為干預多」描述正確。【D選項錯誤（即正確敘述）】不動產交易涉及仲介費、代書費、稅費等多項費用，「交易成本高」描述正確。運用收益法進行不動產估價時,下列何者可列入費用項目估計?
- A改良性資本支出
- B保險費
- C貸款債務利息
- D所得稅
【正確答案B】依不動產估價技術規則第71條規定，收益法之總費用項目包括：修繕費、管理費、地價稅或地租、房屋稅、保險費、折舊提存費及其他必要費用。「保險費」明確列於總費用項目中，故B正確。 【A選項錯誤】「改良性資本支出」屬資本性支出，用於提升不動產使用效益，依估價慣例及技術規則規定，資本支出不計入當期費用，故不列入收益法之費用項目。【C選項錯誤】「貸款債務利息」係融資成本，技術規則第71條之費用項目不含貸款利息；收益法係評估不動產本身之收益能力，與融資結構無關，不應納入費用計算。【D選項錯誤】「所得稅」係業主個人或法人之所得稅負，技術規則規定之費用項目不包含所得稅；估價係評估不動產本身之收益能力，應以稅前基礎計算淨收益。