CHOICE · 選擇題（共 40 題）
選擇題目與解析
每題列出題幹、4 選項（正解標朱印紅）與完整解析（含錯誤選項分析）。答案以考選部公告為準。
比較、分析勘估標的與比較標的之區域因素及個別因素差異並就其中差異進行價格調整時,其調整以那 一種方法為原則?
- A比較法
- B差額法
- C百分率法
- D計量模型分析法
【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第24條規定，比較、分析勘估標的與比較標的之區域因素及個別因素差異並就其中差異進行價格調整時，其調整以百分率法為原則。百分率法係以勘估標的之條件為基礎，將比較標的之區域及個別因素差異以百分比形式進行加減調整，較能反映各項因素對價格之相對影響程度，避免絕對金額調整時因標的價格水準不同所產生之誤差。 【A選項錯誤】比較法為估價方法整體名稱，而非個別因素調整之方法。【B選項錯誤】差額法係以絕對金額直接加減調整，僅作為例外情形使用，並非原則。【D選項錯誤】計量模型分析法為大量估價時運用統計迴歸等方法之分析工具，非個別比較調整之原則方法。下列何者最適合說明建築物預期的耐用年數期滿時,欲廢棄之資產價值?
- A回收價值(salvage value)
- B清算價值(liquidation value)
- C剩餘價值(residual value)
- D殘餘價值(scrap value)
【正確答案D】殘餘價值（scrap value）係指建築物於預期耐用年數屆滿時，若該建物已喪失使用功能須予廢棄，其結構材料、設備等所剩餘可作為廢料出售之價值。依【不動產估價技術規則】第63條精神，建物於耐用年數終止後其賸餘之結構材料及內部設備所能變現之金額即屬此類。 【A選項錯誤】回收價值（salvage value）通常指資產於使用結束後仍可繼續使用或變賣之殘存價值，較強調尚有使用價值之情形。【B選項錯誤】清算價值（liquidation value）指企業或資產被迫快速變現時之價值，屬於非正常市場下之強制處分價格。【C選項錯誤】剩餘價值（residual value）指租賃期或使用期屆滿時資產之預估價值，多用於租賃會計或財務分析，與建物廢棄時之概念不同。下列有關不動產市場與一般商品市場比較的敘述,何者正確?
- A一般商品市場交易成本低,不動產市場交易成本高
- B一般商品市場資訊不完全,不動產市場資訊極為完全
- C一般商品市場經常有人為干預,不動產市場完全沒有人為干預
- D一般商品市場為不完全競爭市場,不動產市場為完全競爭市場
【正確答案A】不動產市場具有不可移動性、異質性、市場局部性、資訊不對稱、交易金額龐大、過戶登記程序繁複等特性，故交易成本（含仲介費、代書費、契稅、印花稅、登記規費等）相對於一般商品市場為高；一般商品標準化程度高、流通便利，交易成本相對較低，故A選項正確。 【B選項錯誤】不動產市場資訊不對稱問題嚴重，並非「資訊極為完全」；反倒是一般商品市場資訊較易取得。【C選項錯誤】不動產市場因涉及土地使用、公共利益等，常受政府政策、稅制、金融管制等人為干預，並非「完全沒有人為干預」。【D選項錯誤】依市場結構分類，不動產市場因標的具獨占性、異質性，屬於不完全競爭市場，並非完全競爭市場。下列有關影響近鄰地區不動產價格水準之區域因素的敘述,何者錯誤?
- A軍事禁限建與使用分區管制,影響不動產價值
- B街道配置與公共設施愈完備,其不動產價值愈高
- C宗地坵塊面臨街道之寬度愈寬,其不動產價值愈高
- D瓦斯、上下水道等公用設備愈完備,其不動產價值愈高
【正確答案C】本題為「錯誤」敘述題。宗地坵塊面臨街道之寬度（即面寬）屬於「個別因素」，而非區域因素；區域因素係指影響近鄰地區整體不動產價格水準之共同條件，例如街道配置、公共設施、公用設備、使用分區管制等。故C將個別因素誤列為區域因素，敘述錯誤。 【A選項正確】軍事禁限建及使用分區管制屬於行政上之區域管制，影響整個區域之不動產價值。【B選項正確】街道配置與公共設施完備度屬於公共建設條件，是影響近鄰地區整體價格水準之區域因素。【D選項正確】瓦斯、上下水道等公用設備之普及完備程度，係影響該區域整體生活機能與不動產價值之區域因素。下列何者不屬於鄰避設施(NIMBY)?
- A公園
- B監獄
- C變電廠
- D垃圾掩埋場
【正確答案A】鄰避設施（NIMBY，Not In My Back Yard）指對社會整體有益但因產生負面外部性（如污染、噪音、安全疑慮、視覺嫌惡等）而為周遭居民所排斥之公共或半公共設施，例如監獄、變電廠、垃圾掩埋場、焚化爐、殯儀館、加油站等。公園屬於「迎毗設施」（YIMBY），可提升周邊環境品質與不動產價值，居民通常歡迎，故不屬於鄰避設施。 【B選項錯誤】監獄因治安疑慮屬鄰避設施。【C選項錯誤】變電廠因電磁波及安全疑慮屬鄰避設施。【D選項錯誤】垃圾掩埋場因臭味、污染屬典型鄰避設施。鄰避設施會對周邊不動產價值產生負向影響，屬於區域因素中之嫌惡負面條件。房地合一課稅的相關法案,已經立法院三讀通過,總統公布,並訂於 2016 年 1 月 1 日實施,其對不動產 市場之影響是屬於下列何種因素?`
- A一般因素
- B個別因素
- C特殊因素
- D區域因素
【正確答案A】影響不動產價格之因素分為一般因素、區域因素及個別因素三類。一般因素指影響全國或廣大地區不動產價格水準之共通因素，包括政治、經濟、社會、自然、行政及財稅等政策性因素。房地合一課稅制度係由政府透過立法程序，在全國範圍內對不動產交易所得課稅之稅制改革，影響全國不動產市場買賣行為，故屬於一般因素中之行政（稅制）因素。 【B選項錯誤】個別因素指影響特定不動產自身價格之因素，如面積、形狀、臨路等，不適用於全國性稅制。【C選項錯誤】特殊因素並非估價技術規則所定義之標準因素分類。【D選項錯誤】區域因素影響範圍限於近鄰地區或同一供需圈，房地合一稅影響全國，並非區域性因素。下列有關比較法估價時之區域分析的敘述,何者正確?
- A類似地區係指同一供需圈內,近鄰地區內與勘估標的使用性質相近之地區
- B同一供需圈係指比較標的與勘估標的間能成立貢獻關係,且其價格互為影響之最適範圍
- C近鄰地區係指勘估標的或比較標的周圍,供相同或類似用途之不動產,形成異質性較高之地區
- D區域分析是要分析判定對象不動產屬於何種地區,有何特性,其對該地區內之不動產價格形成有何影 響等
【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第2條規定，區域分析係指就影響特定區域內不動產價格水準之區域因素加以分析，以判定對象不動產屬於何種地區、有何特性，及該地區內不動產價格形成之影響等，故D敘述正確。 【A選項錯誤】依技術規則第2條，類似地區係指同一供需圈內，「與近鄰地區相鄰」且具相同或類似性質之地區，並非「近鄰地區內」之地區。【B選項錯誤】同一供需圈係指比較標的與勘估標的間能成立「替代關係」，且其價格互為影響之最適範圍，並非貢獻關係。【C選項錯誤】近鄰地區係供相同或類似用途之不動產所形成「同質性較高」之地區，並非異質性較高之地區。下列有關不動產估價三大基本方法之敘述,何者正確?
- A比較法運用重置觀點得出比較價格
- B收益法運用投資觀點得出收益價格
- C成本法運用未來成本得出成本價格
- D比較法運用交易觀點得出成交價格
【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第14條規定，不動產估價三大基本方法為比較法、收益法及成本法。收益法係以投資觀點為基礎，將勘估標的未來可產生之純收益透過適當之資本化率或折現率還原而求得收益價格，反映投資者對未來收益之期待，故B敘述正確。 【A選項錯誤】比較法係以「市場交易」觀點為基礎，運用比較標的成交價格進行調整，並非運用「重置」觀點。【C選項錯誤】成本法係以「重建或重置」觀點，運用「重建（置）成本」減去折舊額求得成本價格，並非以「未來成本」推算。【D選項錯誤】比較法所得之價格稱為「比較價格」，而非「成交價格」；成交價格係指市場上實際交易之價格。如果同一勘估標的運用比較法估價,所得三個試算價格有相當差距時,下列何者是決定其比較價格最好 的方法?
- A取中間值
- B取平均值
- C就價格偏高或偏低者重新檢討
- D賦予 45%、30%、25%加權決定
【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第25條規定，比較標的試算價格之差距如達百分之二十以上，應就偏高或偏低之試算價格重新檢討，檢討後仍有差距者，應排除該試算價格之適用。當試算價格差距甚大時，反映其中可能存在比較標的選擇不當、調整因素掌握不準確或資料品質有疑慮等問題，應重新檢討偏高或偏低者，而非簡單採取中間值或平均值，以避免錯誤資料影響估價結果之客觀性。 【A選項錯誤】取中間值無法解決差距之根本原因。【B選項錯誤】取平均值會將偏誤之試算價格納入計算，影響估價合理性。【D選項錯誤】機械式賦予加權比例（45%、30%、25%）並無客觀依據，且未檢討差距成因，不符技術規則之要求。甲君將其所有一棟透天厝以 1,275 萬元賣給其小舅子,經判斷比正常價格便宜一成五。試問在其他條件不 變下,其正常價格應為多少?
- A1,083.75 萬元
- B1,147.5 萬元
- C1,500 萬元
- D1,416.7 萬元
【正確答案C】本題依考選部公布之標準答案，C「1,500 萬元」符合題示法規、定義、要件或計算結果，因此應選C。一比較標的於 102 年 8 月以 1,000 萬元成交,當時的價格指數為 90%;勘估標的價格日期 104 年 8 月當期 之價格指數為 95%。假設其他條件相同,試問該勘估標的經價格日期調整後之價格約為多少?
- A947.37 萬元
- B950.00 萬元
- C1,000.00 萬元
- Dl,055.56 萬元
【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第23條規定，比較法應就比較標的之價格進行情況補正、價格日期調整、區域因素及個別因素之調整。價格日期調整公式為：勘估標的調整後價格＝比較標的成交價×（勘估標的價格日期指數÷比較標的成交日指數）。本題比較標的於102年8月以1,000萬元成交，當時指數為90%；勘估標的價格日期104年8月指數為95%。故調整後價格＝1,000萬×（95%÷90%）＝1,000萬×1.0556≈1,055.56萬元。 【A選項錯誤】947.37萬元為反向計算結果（90÷95），方向相反。【B選項錯誤】950萬元為簡單以指數差5%調整，計算錯誤。【C選項錯誤】1,000萬元未進行任何價格日期調整，未反映指數變化。依不動產估價技術規則之規定,下列有關比較法個別因素調整及試算價格求取之敘述,何者正確?
- A就勘估標的與比較標的差異進行價格調整時,以差額法為原則
- B就勘估標的與比較標的差異進行價格調整時,以定性分析法為原則
- C偏高或偏低檢討後試算價格間差距仍達百分之十以上者,應排除該試算價格之適用
- D偏高或偏低檢討後試算價格間差距仍達百分之二十以上者,應排除該試算價格之適用
【正確答案D】本題依考選部公布之標準答案，D「偏高或偏低檢討後試算價格間差距仍達百分之二十以上者,應排除該試算價格之適用」符合題示法規、定義、要件或計算結果，因此應選D。依不動產估價技術規則之規定,以不動產證券化為估價目的,採折現現金流量分析法估價時,各期淨收 益應以下列何者為計算原則?
- A勘估標的之契約租金
- B勘估標的之經濟租金
- C比較標的之契約租金
- D比較標的之經濟租金
【正確答案A】本題依考選部公布之標準答案，A「勘估標的之契約租金」符合題示法規、定義、要件或計算結果，因此應選A。某不動產之總收益為 200 萬元,若總費用為總收益的 30%,資本化率為 5%,則該不動產之純收益應為多 少?
- A60 萬元
- B70 萬元
- C130 萬元
- D140 萬元
【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第28條規定，淨（純）收益＝總收益－總費用。本題總收益為200萬元，總費用為總收益之30%＝200萬×30%＝60萬元，故純收益＝200萬－60萬＝140萬元。資本化率5%為計算收益價格時所用（140÷0.05＝2,800萬元為收益價格），並非本題所問之純收益。 【A選項錯誤】60萬元僅為總費用金額，並非純收益。【B選項錯誤】70萬元計算基礎不明，不符純收益＝總收益－總費用之公式。【C選項錯誤】130萬元亦非正確計算結果，可能為錯誤扣除35%總費用之數值。下列有關直接資本化法計算收益價格公式之敘述,何者正確?
- A勘估標的未來平均一年期間之客觀總收益 × 收益資本化率
- B勘估標的未來平均一年期間之客觀總收益 ÷收益資本化率
- C勘估標的過去平均一年期間之客觀總收益 × 收益資本化率
- D勘估標的過去平均一年期間之客觀總收益 ÷收益資本化率
【官方更正：本題一律給分】考選部更正答案認定 A、B、C、D 任一選項均給分。網站已將四個選項全部設為可計分答案，不再以單一選項判錯。下列有關收益法估價程序的排列,何者正確?1計算淨收益 2推算總費用 3計算收益價格 4推 算有效總收入 5決定收益資本化率 6蒐集收入、費用及資本化率等資料
- A561243
- B564213
- C642153
- D652143
【正確答案C】本題依考選部公布之標準答案，C「○6 ○4 ○2 ○1 ○5 ○3」符合題示法規、定義、要件或計算結果，因此應選C。下列有關收益資本化率決定之敘述,何者正確?
- A依加權平均資金成本方式決定之方法謂之市場萃取法
- B有效總收入乘數法之公式為:淨收益率 ÷有效總收入乘數
- C債務保障比率法之公式為:債務保障比率 × 貸款常數 ÷貸款資金占不動產價格比率
- D選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的,以其淨收益除以價格後,以所得之商數加以比較決定之 方法謂之風險溢酬法
【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第31條規定，收益資本化率或折現率之決定方法包含風險溢酬法、市場萃取法、加權平均資金成本法、債務保障比率法及有效總收入乘數法。其中有效總收入乘數法之公式為：淨收益率÷有效總收入乘數，即以比較標的之淨收益占有效總收入之比率（淨收益率），除以有效總收入乘數，求得收益資本化率。本題官方公告正解為B。 【A選項錯誤】依加權平均資金成本方式決定者為「加權平均資金成本法」，並非市場萃取法。【C選項錯誤】債務保障比率法之公式為：債務保障比率×貸款常數×貸款資金占不動產價格比率，並非除以貸款資金比率。【D選項錯誤】以比較標的淨收益除以價格求商數之方法為「市場萃取法」，並非風險溢酬法。建物估價以求取重建成本為原則,但建物使用之材料目前已無生產或施工方法已改變者,得採取下列何 種成本替代之?
- A毛胚成本
- B比較成本
- C重置成本
- D總體成本
【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第49條規定，建物估價以求取重建成本為原則，但建物使用之材料目前已無生產或施工方法已改變者，得採重置成本替代之。重建成本係指以與原建物相同材料、設計、施工方法所需之成本；而重置成本則指以價格日期當時建材、技術重新取得相同效用建物所需之成本。當原始材料停產或施工方法已不再使用時，重建成本實務上難以計算，故以重置成本替代。 【A選項錯誤】毛胚成本指未經內部裝修之基本建物成本，非估價技術規則所定之替代成本。【B選項錯誤】比較成本並非不動產估價技術規則所明定之名詞。【D選項錯誤】總體成本非估價技術規則所定之成本類型。營造或施工費,得就同一供需圈內近鄰地區或類似地區中選擇與勘估標的類似之比較標的或標準建物, 經比較與勘估標的營造或施工費之條件差異並作價格調整以求取之,下列何者不是其子方法?
- A單位工程法
- B工程造價比較法
- C單位面積比較法
- D單位體積比較法
【正確答案A】本題依考選部公布之標準答案，A「單位工程法」為不符合題示法規、定義、要件或計算結果的選項，因此應選A。下列有關建物殘餘價格率之敘述,何者正確?
- A建物之殘餘價格率應由全聯會公告之,並以不超過百分之二十為原則
- B建物耐用年數終止後確實無殘餘價格者,於計算折舊時應酌予推估提列
- C殘餘價格率計算建物殘餘價格時,應考量建物耐用年數終止後所需清理或清除成本
- D殘餘價格率指建物於物理耐用年數屆滿後,其所賸餘之結構材料及內部設備預定出售之價格占建物總 成本之比率
【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第63條規定，建物之殘餘價格率指建物於耐用年數屆滿後，其所賸餘之結構材料及內部設備預定出售之價格占建物總成本之比率。計算建物殘餘價格時，應考量建物耐用年數終止後所需之清理或清除成本，以反映實際可變現之淨額。本題官方公告正解為C。 【A選項錯誤】殘餘價格率應由全聯會公告，並以不超過百分之十為原則，而非百分之二十。【B選項錯誤】建物耐用年數終止後確實無殘餘價格者，於計算折舊時不再提列殘餘價格率，並非「酌予推估提列」。【D選項錯誤】殘餘價格率係於「耐用年數」屆滿後所剩價值占總成本之比率，並非以「物理耐用年數」屆滿為準。一棟透天厝因緊鄰施工中工地而發生牆壁龜裂現象,估價時最可能將此一情形列為下列何種折舊?
- A功能性折舊
- B物理性折舊
- C經濟性折舊
- D破壞性折舊
【正確答案B】本題依考選部公布之標準答案，B「物理性折舊」符合題示法規、定義、要件或計算結果，因此應選B。下列有關土地開發分析估價程序的排列,何者正確?1計算土地開發分析價格 2估算各項成本及相關 費用 3估算開發後總銷售金額 4確定土地開發內容及預期開發時間 5選擇適當之利潤率及資本利 息綜合利率 6估算開發後可銷售之土地或建物面積 7現況勘察並進行環境發展程度之調查及分析 8調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料
- A87654321
- B78423651
- C63258741
- D48763251
【正確答案D】本題依考選部公布之標準答案，D「○4 ○8 ○7 ○6 ○3 ○2 ○5 ○1」符合題示法規、定義、要件或計算結果，因此應選D。土地開發分析法之資本利息綜合利率,應依不動產估價技術規則第 58 條及第 59 條規定計算資本利息年 利率,並參考下列那一項公式計算之?
- A資本利息年利率 ×(土地價值比率 +建物價值比率)×1/2 ×開發年數
- B資本利息年利率 ×(土地價值比率 +建物價值比率 ×1/2)×開發年數
- C資本利息年利率 ×(土地價值比率 ×1/2+建物價值比率)×開發年數
- D資本利息年利率 ×(土地價值比率 +建物價值比率)×1/4 ×開發年數
【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第72條規定，土地開發分析法之資本利息綜合利率，應參考公式計算：資本利息年利率×（土地價值比率＋建物價值比率×1/2）×開發年數。其中土地價值比率須全期計息，係因土地於開發期間自始至終均有資金占用；而建物部分因施工期間資金係按進度逐步投入，故以建物價值比率乘以1/2估算其平均占用期間。本題官方公告正解為B。 【A選項錯誤】土地及建物均乘1/2不符實務上土地全期計息之原則。【C選項錯誤】土地價值比率乘以1/2反而低估土地資金占用成本。【D選項錯誤】乘以1/4並無合理計算依據，不符技術規則精神。某甲將透天厝出租於某乙使用,雙方約定每月租金為 35,000 元,押金兩個月,定存年利率設為 1.5%,則 下列何者為其一年之實質租金?
- A71,050 元
- B420,000 元
- C421,050 元
- D701,050 元
【正確答案C】依《不動產估價技術規則》第98條第1項，實質租金 = 支付租金 + 押金（保證金）運用收益。計算：每月租金35,000元×12個月＝420,000元；押金2個月＝70,000元；押金運用收益＝70,000×1.5%＝1,050元。故一年實質租金 = 420,000 + 1,050 = 421,050元。 【A選項錯誤】71,050元只計押金與押金利息（70,000＋1,050），漏算12個月租金。【B選項錯誤】420,000元只計年租金，未加押金運用收益。【D選項錯誤】701,050元應為押金算錯（押金 = 70,000 不是 70,000+ 月租）或計入額外項目，計算錯誤。下列何者不是不動產租金估計時應考慮的因素?
- A出租人數
- B使用目的
- C租期長短
- D稅費負擔
【正確答案A】本題依考選部公布之標準答案，A「出租人數」為不符合題示法規、定義、要件或計算結果的選項，因此應選A。比較標的在不動產估價技術規則中係指可供與勘估標的間,按情況、價格日期及下列那些因素之差異進 行比較之標的?1區域因素 2一般因素 3經濟因素 4政治因素 5個別因素
- A15
- B25
- C123
- D2345
【正確答案A】本題依考選部公布之標準答案，A「○1 ○5」符合題示法規、定義、要件或計算結果，因此應選A。不動產估價作業程序包含下列 8 項,請問其正確程序為何?1確定估價基本事項 2擬定估價計畫 3確認勘估標的狀態 4蒐集資料 5整理、比較、分析資料 6決定勘估標的價格 7運用估價方法 推算勘估標的價格 8製作估價報告書
- A12345678
- B12435678
- C12345768
- D12435768
【正確答案D】本題依考選部公布之標準答案，D「○1 ○2 ○4 ○3 ○5 ○7 ○6 ○8」符合題示法規、定義、要件或計算結果，因此應選D。下列那一個區域比較可能符合不動產估價技術規則中所定義與臺北市信義區的不動產具替代關係,且其 價格互為影響之「同一供需圈」?
- A香港上環
- B上海徐家匯區
- C紐約曼哈頓區
- D臺北市大安區
【正確答案D】本題依考選部公布之標準答案，D「臺北市大安區」符合題示法規、定義、要件或計算結果，因此應選D。下列有關計量模型分析法之敘述,何者正確?1所蒐集之比較標的需要有相當數量且具代表性 2透過 計量模型分析 3會求出各主要影響價格因素與比較標的價格二者之差異 4用以推算各主要影響價格 因素之調整率及調整額之方法
- A134
- B124
- C123
- D234
【正確答案B】本題依考選部公布之標準答案，B「○1 ○2 ○4」符合題示法規、定義、要件或計算結果，因此應選B。下列那幾項條件違反不動產估價技術規則中對應用計量模型分析法之要求?1須蒐集應用計量模型分析 關係式應變數個數五倍以上之比較標的 2計量模型分析採迴歸分析者,其調整後判定係數不得高於零 點七 3截距項以外其他各主要影響價格因素之係數估計值同時為零之顯著機率不得小於百分之五
- A僅12
- B僅13
- C僅23
- D123
【正確答案D】本題依考選部公布之標準答案，D「○1 ○2 ○3」為不符合題示法規、定義、要件或計算結果的選項，因此應選D。下列對以進行開發為前提之宗地估價,何者正確?1得採土地開發分析法進行估價 2得採收益法進行 估價 3並參酌比較法之評估結果決定其估價額 4並參酌成本法之評估結果決定其估價額
- A13
- B24
- C34
- D12
【正確答案A】本題依考選部公布之標準答案，A「○1 ○3」符合題示法規、定義、要件或計算結果，因此應選A。實際建築使用之容積率超過法定容積率之房地估價,應以那些部分之現況估價,並敘明法定容積對估值 之影響?
- A以所有實際建築使用部分估價
- B以實際建築使用合法部分再扣除違章建築部分後估價
- C以實際建築使用合法部分估價
- D不論是否合法皆以法定容積率部分估價
【正確答案C】本題依考選部公布之標準答案，C「以實際建築使用合法部分估價」符合題示法規、定義、要件或計算結果，因此應選C。續訂租約之租金估計,得採下列那些方式為之?1以續訂租約之租賃實例為標的,運用收益法估計之 2勘估標的價格乘以租金收益率,以估計淨收益,再加計必要費用 3以勘估標的原契約租金之淨收益, 就其租金變動趨勢調整後,再加計必要費用 4分析企業經營之總收入,據以估計勘估標的在一定期間 內之淨收益,再加計必要費用。
- A124
- B13
- C僅3
- D34
【正確答案C】本題依考選部公布之標準答案，C「僅○3」符合題示法規、定義、要件或計算結果，因此應選C。不動產租金估計,以估計勘估標的之實質租金為原則。此處實質租金指包括下列那些收益?1承租人每 期支付予出租人之租金 2押金運用收益 3保證金運用收益 4權利金運用收益
- A僅24
- B1234
- C僅13
- D僅12
【正確答案B】本題依考選部公布之標準答案，B「○1 ○2 ○3 ○4」符合題示法規、定義、要件或計算結果，因此應選B。依土地開發分析法評估不動產價格時,如果開發後預期總銷售金額為 1 億元,適當之利潤率為 10%,開 發所需之直接成本為 5,000 萬元,開發所需之間接成本為 3,000 萬元,開發所需總成本之資本利息綜合利 率為 4%,請問土地開發分析價格為何?(萬元以後四捨五入)
- A741 萬元
- B772 萬元
- C1,091 萬元
- D1,615 萬元
【正確答案A】本題依考選部公布之標準答案，A「741 萬元」符合題示法規、定義、要件或計算結果，因此應選A。在使用比較法估價時,採用下列那些情況下之交易價格時,應先作適當之調整;該影響交易價格之情況 無法有效掌握及量化調整時,則應不予採用?1張先生因債務人無力償債而承接其抵押給張先生的廠房 2父子間之不動產買賣 3王先生因為移民急賣手上的不動產 4財政部國有財產署標售土地 5臺中 市政府向教育部價購土地
- A僅345
- B12345
- C僅124
- D僅123
【正確答案B】本題依考選部公布之標準答案，B「○1 ○2 ○3 ○4 ○5」符合題示法規、定義、要件或計算結果，因此應選B。當比較標的收益價格為 500 萬元,勘估標的收益價格為 800 萬元,比較標的未來平均一年期間之客觀淨 收益為 48 萬元,勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益為 40 萬元,此時其收益資本化率為何?
- A5%
- B6%
- C8%
- D9.6%
【正確答案A】本題依考選部公布之標準答案，A「5%」符合題示法規、定義、要件或計算結果，因此應選A。下列有關土地建築開發之直接成本及間接成本之敘述,何者正確?1直接成本係指營造或施工費 2規 劃設計費、廣告費、銷售費皆為間接成本 3直接成本包含規劃設計費 4間接成本不包含銷售費
- A23
- B12
- C14
- D34
【正確答案B】本題依考選部公布之標準答案，B「○1 ○2」符合題示法規、定義、要件或計算結果，因此應選B。當債務保障比率為 1.3,貸款常數為 0.1,貸款以外的資金占不動產價格比率為 40%時,請問此時收益資 本化率為何?
- A3.1%
- B5.2%
- C6.5%
- D7.8%
【正確答案D】貸款以外資金占價格40%，所以貸款比率為60%。收益資本化率＝債務保障比率1.3×貸款常數0.1×貸款比率60%＝0.078，即7.8%，故選D。下列何者最適合用來推估不動產租金?
- A殘餘法
- B資本化率法
- C還原利率法
- D差額分配法
【正確答案D】本題依考選部公布之標準答案，D「差額分配法」符合題示法規、定義、要件或計算結果，因此應選D。