申論題 #1
一、現行土地法第34 條之 1 及內政部所頒「土地法第34 條之 1 執行要點」，對共有土地或建物之處分及優先購買權有明確之規定，惟所稱「處分」，其意涵為何？「優先購買權」之性質又如何？另假設甲、乙、丙、丁4 人共有土地10 公頃，其應有部份各 4分之 1。玆甲、乙、 丙3 人以其應有部份合計超過3分之2，依上述土地法規定，將共有土地全部出賣於戊， 事前並未通知丁優先購買，丁知悉其事後，是否得向甲、乙、丙、戊主張優先購買權？理由為何？（25分）
LandExam 擬答（原創・經獨立法規查核）
（一）土地法第34 條1 第1 項規定「處分」之意涵：所稱「處分」，包括買賣、交換、共有土地上建築房屋及共有建物之拆除等法律上與事實上之處分。但不包括贈與等無償之處分、信託行為及共有物分割。（土地法第三十四條之一執行要點第3 點）
（二）土地法第34 條1 第4 項規定「優先購買權」之性質：優先購買權之性質有二：一為債權性質；一為物權性質。而土地法第34 條1 第4 項規定，共有人之優先購買權因未如土地法第 104 條有「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」之規定，其效力僅存在於共有人間，而不得對抗其他第三人，故本條項規定之優先購買權係屬債權性質。（土地法第三十四條之一執行要點第11 點第1 項第5 款）
（三）丁僅能向共有人甲、乙、丙請求損害賠償。其理由為：如前所述，土地法第34 條1 第4 項規定，共有人之優先購買權係屬債權性質，如出賣人違反此項義務將其應有部分之土地所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人如認為受有損害，得依法向該共有人請求損害賠償。（土地法第三十四條之一執行要點第11 點第1 項第 5 款）