LLandExam · 不動產考試練習
111 年 · 地政士 · 考古題

民法概要與信託法概要

4
總題數
4
申論題
100
分鐘(預估)
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ESSAY · 申論題(共 4 題)

申論題目與擬答

第 1 題附 LandExam 原創擬答全文(依題意分點作答;法條、公式與計算均已對照考試當時有效資料複核),其餘題目免費登入即可看完整擬答。點「練這題」進互動模式可獲 AI 依四維度(法條準確度・論述完整度・結構・字數)即時評分。

申論題 #1
一、農夫甲因年事已高,不想繼續從事農務耕作,乃委託乙代理出售其所有A農地之相關事宜。丙臺商擬退休後返臺到郊區購買農地蓋農舍過遠離塵囂的田園生活。 丙向乙表示,A農地位置不錯若可蓋合法農舍,即願購買,乙明知申請蓋造合法農舍不易,條件限制愈來愈嚴,但為求快速成交,仍拍胸脯說:A地這麼大,蓋合法農舍當然沒有問題,但甲並不知情乙對丙的保證。嗣後甲、丙即進行簽約、 移轉登記並支付價金等相關事宜。半年後,丙退休返臺,並開始進行農舍蓋造, 提出申請時才發現A農地無法蓋造合法農舍。試問:丙得否以受詐欺為由,主張撤銷與甲之間的A農地買賣契約?(25分)
LandExam 擬答(原創・經獨立法規查核)

(一)丙得以受詐欺為由主張撤銷與甲之間的A農地買賣契約。按民法第92條第1項規定,因被詐欺或被脅迫而為意思表示者,表意人得撤銷其意思表示,但詐欺係由第三人所為者,以相對人明知其事實或可得而知者為限,始得撤銷之。本題丙得否以受詐欺為由,主張撤銷與甲之間的A農地買賣契約,應檢討之要件如下:

1.須有詐欺行為:指對不真實的事實表示其為真實,而使他人陷於錯誤的行為。題示乙明知申請蓋造合法農舍不易,條件限制愈來愈嚴,卻對丙表示蓋合法農舍當然沒有問題,致丙陷於錯誤,以為A農地可興建農舍。故乙對丙構成詐欺。

2.須詐欺行為與表意人所為意思表示有因果關係:丙因受乙詐欺,陷於錯誤而與甲簽訂(由乙代理)A農地買賣契約,二者顯有因果關係。

3.須有詐欺故意:乙明知不實卻對丙表示A農地可興建農舍,顯有詐欺故意。又依民法第105條規定,代理人之意思表示,因其意思欠缺、被詐欺、被脅迫,或明知其事情,或可得而知其事情,致其效力受影響時,其事實之有無,應就代理人決之。故是否有詐欺故意應以代理人乙決之,本人(甲)是否明知並無影響。

4.詐欺係由第三人所為者,須以相對人明知其事實或可得而知者為限,始得撤銷之:茲有疑義者為,代理人為詐欺行為,是否屬本條項但書「詐欺係由第三人所為」?學說認為,債務人之代理人或使用人,關於債之履行有故意或過失時,債務人應與自己之故意或過失,負同一責任(民法第224條)。故民法第92條第1項但書所謂「第三人」,應作限縮解釋,認為相對人之代理人或使用人或受其委任從事締約而為詐欺之情形,應類推適用民法第224條而排除第92條第1項但書之適用。故乙對丙之詐欺行為,甲雖不知情,亦不得主張適用民法第92條第1項但書之保護。

(二)結論:丙被甲之代理人乙詐欺,因而與甲簽訂A農地買賣契約,該當民法第92條第1項規定,丙得以受詐欺為由主張撤銷與甲之間的A農地買賣契約。

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申論題 #2
二、甲因看好股市發展,向乙借款500萬元進場投資,不料甲頻頻預測錯誤,購買的股票虧損連連,甲為避免其名下財產被債權人乙強制執行,乃將其名下唯一的財產 A屋信託移轉登記予丙,以其兒子丁為受益人,並對乙避不見面。試問:債權人乙得否強制執行債務人甲已信託移轉的A屋?抑或債權人乙得否主張撤銷甲與丙之間的信託行為?(25分)
LandExam 擬答(節錄)

(一)債權人乙不得直接強制執行債務人甲已信託移轉的A屋: 1.按信託法第12條規定,受託人之債權人對信託財產不得為強制執行,但為保障信託關係發生前已生之權利及為維護交易之安全,依下列權利取得之執行名義可例外對信託財產強制執行: (1)基於信託前存在於該財產之權利(例如成立信託前已設定之抵押權)。 (2)因處理信託事務所生之權利(例如因修繕信託財產之修繕費債權)。…

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申論題 #3
三、甲、乙為表兄弟,其所有A、B兩筆土地相鄰,甲在其所有的A地上蓋造立體停車場出租使用,乙因未在當地居住,甲蓋造時亦未申請鑑界。事隔20年,乙死亡由丙繼承B地並將B地售予丁。丁購買後欲建築使用乃申請鑑界,始發現甲的立體停車場有越界10平方公尺之情事。試問:丁得否向甲主張其立體停車場越界部分應予拆除並返還該部分土地?抑或丁得否請求甲購買立體停車場越界占用之土地?(25分)
LandExam 擬答(節錄)

(一)如丁發現甲興建之立體停車場越界後不即提出異議,即不得向甲主張越界部分應予拆除並返還該部分土地: 1.依民法第796條第1項規定,土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者,鄰地所有人如知其越界而不即提出異議,不得請求移去或變更其房屋,但土地所有人對於鄰地因此所受之損害,應支付償金。…

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申論題 #4
四、甲男、乙女經友人介紹後結婚並育有一子,婚後甲男購買A屋一棟,登記在乙女名下,頭期款、房屋貸款皆由甲男繳納,兩人並未約定登記任何婚姻財產制。嗣後甲男因工作調派至大陸,長期分隔兩地感情漸淡並與大陸女同事發生婚外情, 甲、乙兩人遂決意離婚。假設兩人離婚時除A屋外別無其他財產,A屋價值1200 萬元,但尚有貸款600萬元。離婚時甲男請求乙女返還他總共出資購買A屋的資金 600萬元;乙女則主張,婚後她辭去工作以家庭為重,全心照顧在臺灣的公婆及小孩,甲購買A屋以她的名義登記為房屋所有人,他出資購買A屋的資金是屬於「贈與」,無須返還。試問:甲、乙之主張有無理由?(25分)
LandExam 擬答(節錄)

(一)甲於婚後出資購買並登記在乙名下A屋,屬乙婚後無償取得之財產,不必列入夫妻剩餘財產計算標的: 1.夫妻未以契約訂立夫妻財產制者,除本法另有規定外,以法定財產制,為其夫妻財產制(民法第1005條)。…

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111 年 地政士 其他科目

FAQ · 常見問題

地政士 考試常見問題

不動產經紀人考試需要什麼資格?
依《不動產經紀業管理條例》第 13 條,年滿 20 歲、具中華民國國籍、未受監護或輔助宣告者均可報考;學歷不限。考試由考選部辦理,每年舉辦一次,通常於 11 月。
地政士考試報考資格為何?
依《地政士法》第 5 條,年滿 20 歲且具中華民國國籍者皆可報考,學歷不限。屬專門職業及技術人員普通考試,每年舉辦一次,通常於 6 月。
不動產經紀人與地政士有什麼不同?
經紀人從事不動產仲介或代銷;地政士辦理土地登記、稅務申報、權利移轉等專業代辦業務。兩者考試科目部分重疊(如民法、土地法),但地政士須加考土地登記實務。
考古題該從哪一年開始練?
建議從近 5 年著手熟悉題型與考點分布,再回頭補早年題目。本站自民國 100 年起逐年收錄完整考古題與解析。
申論題怎麼準備才能拿高分?
依考試規範採 IRAC 結構:爭點 → 法條 → 本案分析 → 結論。引用條號需含項款、用語應採台灣法律慣用詞。本站提供 AI 評分對照範本擬答。
錯題複習該怎麼安排?
採間隔重複法(SRS):第一次答錯隔 10 分鐘、1 天、3 天、7 天、14 天、30 天再見。本站「錯題複習」功能會自動依此排程,連續答對 2 次即畢業。
地政士考試科目有哪些?
共 4 科專業科目(民法概要與信託法概要、土地法規、土地登記實務、土地稅法規)+ 國文(作文)。全部採申論式試題:4 科專業科目各 90 分鐘(1 小時 30 分),國文 120 分鐘(2 小時)。考試 2 天舉行,第 1 天考民法、土地稅法、國文;第 2 天考土地登記實務、土地法規。
地政士跟代書是同一個嗎?
是的,「地政士」是依《地政士法》正式名稱,「代書」是俗稱。地政士須通過考選部專技普考並完成登錄,方可開業。
地政士歷年錄取率約多少?
近年約 8-15%,相較不動產經紀人難度較高。
地政士考過後可以做什麼?
可開業承辦土地登記、不動產買賣移轉、繼承贈與稅務申報等業務,或受僱於地政士事務所、建設公司、金融機構不動產部門。
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