LLandExam · 不動產考試練習
113 年 · 地政士 · 考古題

民法概要與信託法概要

4
總題數
4
申論題
100
分鐘(預估)
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ESSAY · 申論題(共 4 題)

申論題目與擬答

第 1 題附 LandExam 原創擬答全文(依題意分點作答;法條、公式與計算均已對照考試當時有效資料複核),其餘題目免費登入即可看完整擬答。點「練這題」進互動模式可獲 AI 依四維度(法條準確度・論述完整度・結構・字數)即時評分。

申論題 #1
一、甲為購買屬意區域之不動產,乃委託具有不動產交易專業經驗之乙代為尋找在一定金額以下之適當物件,並授與乙於尋得適當物件時即辦理相關締約及辦理移轉登記手續之代理權。乙為獲取甲應允之高額報酬,於尋找過程中詐騙丙,以低於市價甚多之金額購得丙所有之A地。甲、丙雙方履行各自支付價金及交付A地及移轉登記義務後,丙始得知受乙詐騙之情事。丙得如何主張以取回A地所有權? 甲得否以自身並未為任何詐騙行為、且全然不知乙之詐騙行為,主張丙之請求無理由?(25分)
LandExam 擬答(原創・經獨立法規查核)

丙得對甲撤銷A地買賣契約及移轉之物權行為,並請求塗銷登記回復所有權。說明如下:

(一)依民法第92條第1項規定,因被詐欺或被脅迫而為意思表示者,表意人得撤銷其意思表示,但詐欺係由第三人所為者,以相對人明知其事實或可得而知者為限,始得撤銷之。

(二)茲應進一步檢討者,倘若代理人對於契約相對人為詐欺或脅迫行為,而本人(授權人)並不知情時,相對人可否依民法第92條第1項對本人撤銷被詐欺或脅迫的意思表示?依民法第105條前段規定,代理人之意思表示,因其意思欠缺、被詐欺、被脅迫,或明知其事情,或可得而知其事情,致其效力受影響時,其事實之有無,應就代理人決之。此乃因代理人係為代理行為的實際行為人,代理人為意思表示,有無該等瑕疵事實,原則上應由代理人方面決之,而與本人無關。又學說肯認,民法第105條規定對於代理人之其他行為,亦有其適用。例如代理人對相對人為詐欺者,相對人亦得對本人撤銷其被詐欺的意思表示。

(三)題示,甲授權乙,由乙代理甲與丙簽訂 A地買賣契約及辦理移轉登記之物權行為,交易過程代理人乙對相對人丙有詐欺行為,而甲並不知情。準上述說明,丙得依民法第105條及第92條第1項規定,對甲撤銷 A地買賣契約及辦理移轉登記之物權行為。甲不得以自身並未為任何詐騙行為,且全然不知乙之詐騙行為,以資抗辯。

(四)丙對甲行使撤銷權後,A地買賣契約及辦理移轉登記之物權行為即自始無效(民法第114條第1項),雙方衍生之法律關係如下:

1.甲取得A地所有權之登記,已屬不實登記,丙得依民法第179條不當得利返還請求權或第767條第1項所有人之除去妨害請求權,請求甲塗銷登記回復為丙所有。

2.丙取得A地買賣價金亦屬不當得利,甲得依民法第179條規定請求返還。

3.若因乙之詐欺行為,致丙受有損害時,可認為乙係故意以背於善良風俗之方法加損害於他人,丙得依民法第184條第1項侵權行為損害賠償請求權,對乙請求損害賠償。

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申論題 #2
二、甲將A地移轉登記予乙,並成立信託契約,由受託人乙管理運用。未料信託存續期間,乙因意外身故。乙之子丙主張 A 地已移轉登記於乙名下,故應由其繼承;甲則主張因受託人乙死亡,故信託關係消滅。請依信託法規定說明甲、丙之主張有無理由。(25分)
LandExam 擬答(節錄)

(一)受託人死亡時信託財產不屬於其遺產,故丙之主張並無理由:信託財產名義上雖歸屬受託人,實質上則為受益權之標的,須受信託目的之拘束而獨立存在,故應與受託人的固有財產分別管理,使其個別獨立以實現信託目的,學者稱之為「信託財產之獨立性」。依信託法第10條規定,受託人死亡時,信託財產不屬於其遺產,即為信託財產獨立性之落實。…

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申論題 #3
三、甲、乙、丙、丁、戊、己6人共有A地,於民國36年6月辦理總登記,甲、乙、丙、 丁、戊、己每人的應有部分均為6分之1,丙、丁、戊三人在A地上各自蓋B1、B 2、B3 房屋,各自使用的基地面積大致符合丙、丁、戊三人各自的應有部分,甲、 乙和己都未干涉。甲、乙、丙、丁、戊、己的應有部分之後都由其各自繼承人所繼承,丙、丁、戊三人的繼承人為丙1、丁1、戊1,各自繼承了丙、丁、戊三人在 A地的應有部分及B1、B2、B3房屋所有權,己的A地應有部分由其繼承人己1、 己2、己3、己4所繼承,各繼承應有部分24分之1。民國107年7月己1將其應有部分 24分之1出賣並辦理移轉登記給庚,庚於民國108年6月以丙1、丁1、戊1三人為被告,請求法院命被告拆除B1、B2、B3 房屋,將A地返還給全體共有人。請問法院應如何判決?(25分)
LandExam 擬答(節錄)

(一)甲、乙、丙、丁、戊、己就共有之A地具有默示分管契約: 1.按民法第818條規定,各共有人,除契約另有約定外,按其應有部分,對於共有物之全部,有使用收益之權。…

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申論題 #4
四、甲喪偶,於民國113年5月10日召集子女乙丙丁三人商議並告知遺產分配,所有人皆無異議,隨後當場自立一紙未記載日期之遺囑,為求慎重,一行人隔日至公證人處請求公證,公證人認證時註記認證日期為民國113年5月11日,數日後甲死亡, 乙因當時分配較少遺產心生不滿,主張該遺囑無效,是否有道理?(25分)
LandExam 擬答(節錄)

(一)甲所作成之遺囑屬自書遺囑: 1.遺囑者,因遺囑人死亡而發生效力之單獨要式行為,故遺囑之作成必須依民法所規定之要式為之。依民法第1190條規定,自書遺囑者,應自書遺囑全文,記明年、月、日,並親自簽名;如有增減、塗改,應註明增減、塗改之處所及字數,另行簽名。…

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113 年 地政士 其他科目

FAQ · 常見問題

地政士 考試常見問題

不動產經紀人考試需要什麼資格?
依《不動產經紀業管理條例》第 13 條,年滿 20 歲、具中華民國國籍、未受監護或輔助宣告者均可報考;學歷不限。考試由考選部辦理,每年舉辦一次,通常於 11 月。
地政士考試報考資格為何?
依《地政士法》第 5 條,年滿 20 歲且具中華民國國籍者皆可報考,學歷不限。屬專門職業及技術人員普通考試,每年舉辦一次,通常於 6 月。
不動產經紀人與地政士有什麼不同?
經紀人從事不動產仲介或代銷;地政士辦理土地登記、稅務申報、權利移轉等專業代辦業務。兩者考試科目部分重疊(如民法、土地法),但地政士須加考土地登記實務。
考古題該從哪一年開始練?
建議從近 5 年著手熟悉題型與考點分布,再回頭補早年題目。本站自民國 100 年起逐年收錄完整考古題與解析。
申論題怎麼準備才能拿高分?
依考試規範採 IRAC 結構:爭點 → 法條 → 本案分析 → 結論。引用條號需含項款、用語應採台灣法律慣用詞。本站提供 AI 評分對照範本擬答。
錯題複習該怎麼安排?
採間隔重複法(SRS):第一次答錯隔 10 分鐘、1 天、3 天、7 天、14 天、30 天再見。本站「錯題複習」功能會自動依此排程,連續答對 2 次即畢業。
地政士考試科目有哪些?
共 4 科專業科目(民法概要與信託法概要、土地法規、土地登記實務、土地稅法規)+ 國文(作文)。全部採申論式試題:4 科專業科目各 90 分鐘(1 小時 30 分),國文 120 分鐘(2 小時)。考試 2 天舉行,第 1 天考民法、土地稅法、國文;第 2 天考土地登記實務、土地法規。
地政士跟代書是同一個嗎?
是的,「地政士」是依《地政士法》正式名稱,「代書」是俗稱。地政士須通過考選部專技普考並完成登錄,方可開業。
地政士歷年錄取率約多少?
近年約 8-15%,相較不動產經紀人難度較高。
地政士考過後可以做什麼?
可開業承辦土地登記、不動產買賣移轉、繼承贈與稅務申報等業務,或受僱於地政士事務所、建設公司、金融機構不動產部門。
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